KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA   KAT MALİKLERİNCE BİLİNMESİ GEREKEN ÖNEMLİ HUSUSLAR

1. Tanımlar

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe anagayrimenkul; anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara kat maliki denir.

2. Ortak Yerler

 Anagayrımenkulün ortak yerleri öncelikle ana sözleşmeye ve mimari projeye bakılarak belirlenir. Burada hüküm yoksa  Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde yazılı yerler ortak yerlerdir. Kanunda          “Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, Ortak alanlar  bağımsız bölüm dışında kalan  ve ortaklaşa kullanılan yerler ortak yerlerdir.”         şeklinde tanımlanmıştır. Yargıtay içtihatları kapsamında bahçe, merdiven altındaki boşluklar, çatı, kalorifer tesisatı, sığınak yerleri, ortak yerlerdir. Ortak yerleri kat maliki kendi başına tasarruf edemez.

3. Kat Maliklerinin Hakları ve Ödevleri

a.Kat malikleri anagayrımenkulün  bakımını, mimari durumunu, güzelliğini, sağlamlığını korumakla mükelleftirler.

b.Bağımsız bölümleri ortak yerleri ve eklentilerini kullanırken, yönetim planına uymak ve    birbirlerinin haklarını  çiğnememekle yükümlüdürler.

c.Bütün kat maliklerinin 4/5 inin  rızası olmadıkça  ortak yerlerde inşaat  onarım ve tesis  yapamazlar.

d.Kat maliklerinden  biri hakkında  ortak giderler ve avansı ödemediği için  2 takvim yılı içerisinde 3 defa  icra ve takip yapılması durumunda,   o kat malikinin  müstakil bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının  kendilerine devredilmesini diğer kat malikleri isteyebilir.  Aynı durum  bağımsız bölümün randevuevi, kumarhane  vb.  amaçlarla kullanılması durumunda da geçerlidir.

e.Anagayrımenkulün, kapıcı, bahçıvan güvenlikçi , kaloriferci giderlerine bütün malikler   eşit olarak, sigorta,  işletme, bakım ve onarım vb.  giderlere ise  arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.   Bu giderlerden kiracı ile birlikte   diğer sükna ve  intifa hakkı sahipleri de  zincirleme olarak sorumludur. Kiracı  ile sükna ve intifa hakkı sahiplerinin sorumluluğu  oturdukları süre ile sınırlıdır. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

4. Anagayrimenkulün Yönetimi

 Anagayrımenkulün yönetimi kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçi tarafından gerçekleştirilir. Yönetim sözleşme, yönetim planı ve kanuna göre gerçekleştirilir. Olağan Kat malikleri kurulu  en az yılda bir kez  yapılır. Toplantı zamanı,  yönetim planında ayrıca belirtilmemiş ise her yıl  Ocak ayıdır. Her kat malikinin bu toplantıda bir oy hakkı vardır.

Olağanüstü toplantı; yöneticinin, denetçinin yahut kat maliklerinin 1/3 ünün çağrısıyla yapılır.   Kat malikleri kurulu  sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla  toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.  Bu çoğunluk sağlanamaz ise  ikinci toplantı  sayı ve arsa payı bakımından  sayı ne olursa olsun yapılır.  Kararlar oy çokluğu ile verilir. Olağanüstü Kat Malikleri kurulu toplantısı en az 15 gün önceden duyurulur.  Yönetici veya yönetim istifa ederse veya ölürse  olağanüstü kurul toplanarak yeni yönetici atanır.

Kat malikleri kurulunca verilen kararlara karşı  kurula katılıp olumsuz oy kullananlar veya katılmayanlar  1 ay içinde veya herhalde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açabilirler. Yok hükmündeki kararlar için süre koşulu aranmaz. Dava yöneticiye  karşı açılır. Yönetici yönetim planında belirtilen zamanda , böyle bir düzenleme yoksa her yılın Ocak ayında  elde edilen gelir ve giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna verir.  Kat maliklerinin yarısı istediği takdirde  bu hesabı  vermek zorundadır.  Yönetici yönetim planında olmasa dahi  kat maliklerinden bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

5.Yöneticinin/Yönetim Kurulunun  Görevleri

Yöneticinin görevleri kanunun 35. maddesinde belirlenmiştir. Genel yönetim işleri defter tutulması, işletme projesinin yapılması, anagayrımenkulün sigorta ettirilmesi,  para ve avans toplanması, anagayrımenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın  kabulü, korunması ve bakımı,  kat mülkiyetine ilişkin  borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açılması ve icra takibi başlatılması,  kimlik bildirme kanununa göre kimliklerin bildirimi yönetimin görevlerindendir.  Yönetimin değiştirilmesini isteyen kat maliki bu talebini kat malikleri kurulunda bildirir. Bu konuda olumsuz karar çıkarsa kararın iptaline yönelik dava açabilir. Genelde yolsuzluk akıl sağlığı veya hastalık vb. nedenlerle talepte bulunularak davalar açılmaktadır.  8 veya daha fazla  kat maliki bulunan binalarda yönetici seçimi zorunludur.  Yönetici başlangıçta teslim edilen binadaki eksiklikler ile ilgili  müteahhide karşı dava açamaz. Bu davayı sözleşmeye taraf olan kat malikleri açar.    Yönetici vekil durumunda olduğu için   Kat Mülkiyeti Kanunun 35. Maddesindeki yetkileri nedeniyle açacağı davaları tevkil ettiği avukat aracılığı ile açabilir.  Kat malikleri kurulu tarafından yöneticinin hesapları hakkında karar verilmeden mahkemeye başvurulamaz. Yönetim kurulunun bulunduğu durumlarda yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa üç kişiden her biri tek başına ya da ikisi veya üçü birlikte yasanın yöneticiye tanıdığı hakları ve yetkileri kullanabilir.   Yönetimin sözleşme yaptığı taraflara karşı yönetici, aktif veya pasif dava ehliyetine sahiptir. Yönetici  kat malikleri kurulundan yetki almadıkça  balkon ve tarasa projeye aykırı yapılan  tesislerin kaldırılması veya el atmanın önlenmesi davası açamaz.

6. Denetçi veya Denetim Kurulu

Denetçi veya denetim kurulu (üç kişilik)  kat maliklerinden seçilir.  Denetim, yönetim planında ayrı bir düzenleme yoksa 3 ayda bir yapılır.  Farklı sebeplerle her zaman denetim yapılabilir.  Denetim sonucu, kat malikleri kuruluna bildirilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

7. Toplu Yapı Yönetimi

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde toplu yapı yönetimine geçilmediğinde açılacak davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup, uyuşmazlığa uygulanacak normlar  yönetim planı ile genel hükümlerdir. (Türk Medeni Kanunu  ve Türk  Borçlar Kanunudur.)

8. Kapıcı veya Apartman Görevlisi

Kapıcı ücreti ödenirken bordroda tüm hak ve alacaklar gösterilir.  Fazla çalışma günde 3 saati geçemez. Fazla çalışma yapılacak günlerin toplamı  1 yılda 90 günü geçemez.   Fazla çalışma karşılığı normal çalışma saat ücretinin  %50 fazlasıyla ödenir. Cumartesi günü çalışma günüdür.  Kapıcının iş sözleşmesi, karşılıklı anlaşma, fesih veya  ölüm ile sona erer. Kapıcının görevi sona erdiğinde iş çıkış bildirimi hazırlanır.  Kapıcı dairesinin boşaltılması için ihbar çekilir demirbaşlar teslim alınır. İş akdi sonlandırılan kapıcı 15 gün içinde  daireyi teslim etmek zorundadır. Tahliye olmaz ise mülki amirliğe veya sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

9.Kat İrtifakı Kurulmuş Gayrimenkullerde  Kat Mülkiyeti  Kanununun Uygulanması

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

10. Arsa Payının Düzeltilmesi

Arsa payı  kat maliklerinin oybirliği ile veya  sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile   düzeltilebilir.

11.Mesken Olarak  Kayıtlı Bağımsız Bölümlerin İşyeri Olarak Kullanılması

Kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak kayıtlı bağımsız bölüm, kat malikleri kurulunun onayı alınmaksızın   muhasebe  bürosu,  avukatlık ofisi, doktor muayenehanesi  dışında işyeri olarak kullanılamaz. Bu konuda dava Sulh Hukuk Mahkemesinde kat maliklerinden birisi veya tümü  veya  yetki verilmişse  yönetim tarafından açılabilir.

12.Ortak Yerlere Müdahalenin Önlenmesi ve Eski Hale Getirilmesi Davası

Ortak yerlere müdahale nedeniyle açılan davalar (müdahalenin önlenmesi ve  mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davaları )  mülkiyet hakkına istinaden açılır.   Bu davalar kat maliki, kat maliki olan yönetici veya  kat malikleri kurulunca yetki verilmesi şartıyla yönetim tarafından açılabilir.  Yönetim kurulu böyle bir dava açılması için avukata yetki veremeyecektir.

13.Ortak Yerlerde Yapılacak Faydalı Yenilikler ile  Lüks Yeniliklerde Yeter Sayı  

Ortak yerlerin düzgün,  rahat  ve kolay halde kullanılması için  faydalı yenilik ve ilaveler  kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu  ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.  Arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı  ve lüks bir nitelik taşıyorsa  bunlardan faydalanmak istemeyen kat malikleri giderlere katılmak zorunda değildir.  Sonradan arsa payları oranında katılırlarsa kullanma hakkına da sahip olurlar.  Bu konuda da  öngörülen oy oranı   sayı ve arsa payı   çoğunluğunca karar alınması gerekir. Rıza alınmadan ortak alana yapılan inşaat  ve eklenti sonrası  ilgili kişi zararı gidermeye, yapılanI yıkarak eski hale getirmeye  mecburdur.   Bağımsız bölüm ilavesi için,  arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için, mesken olan gayrimenkulün işyeri olarak kullanılabilmesi için, anagayrımenkulün dış duvar çatı  ve damının  reklam maksadıyla kiralanması için,  ortak yerlerin kiralanması için  oybirliği ile karar verilmesi gerekir.  Yönetim planı değişikliğinde 4/5 çoğunluk aranır.  Yönetici, denetim kurulu veya denetici seçimi  için hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu aranır.

Av. Yalçın TORUN

UYARI

Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları  Av.Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.