Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kiracının ve Kat Malikinin    Ortak /Genel Giderlere (Aidata) Katılma Yükümlülüğü

1. Ortak Giderler

Kiracının kat maliki ile birlikte sorumlu olduğu ortak giderler Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20’de sayılmıştır. “Anagayrimenkulün “Genel giderlerine katılma” başlıklı madde hükmüne göre;

“a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.”

Genel /Orak giderler, sigorta ettirilen anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yer ve tesislerin bakım, onarım, güçlendirme ve işletme giderleri, anagayrimenkulün yönetimi ve genel hizmetlerin yürütülmesine ilişkin (yönetici aylığı, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri gibi) giderler, giderler için toplanacak avanslardır. Genel giderler kendisi de eşit olarak paylaştırılacak ve arsa payı oranında ödenecek giderler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Eşit olarak paylaştırılacak giderlere kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanacak avanslar aittir. Arsa payı oranında ödenecek giderler ise, anagayrimenkulün sigorta primleri, tüm ortak yerlerin ve tesislerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, ortak tesislerin işletme giderleri, yönetici aylığı gibi yönetim giderleri ve bu tür giderler için toplanacak avanslardır.

2. Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü Olanlar

“Ortak Giderlerin Teminatı” başlıklı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’e göre; “Kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”  Kanunumuz kat maliki ile beraber, bağımsız bölümden kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananları da avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmuştur. Ayrıca, kanun, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutmuştur.

3. Ortak Giderlere Katılmada Kusurlu Kişinin Sorumluluğu ve Kusurlu Kişiye Rücu Hakkı

Yasanın 20.maddesinin son fıkra hükmüne göre; “Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.” Anagayrimenkulün herhangi bir ortak yerine veya tesisine hasar verilmiş olması durumunda, bu hasarın giderilmesi için yapılan harcamalar bakımından hasara neden olan kişiye karşı (kiracı, sükna hakkı sahibi vs.) rücu hakkı doğmaktadır. Örneğin, kat malinin kiracısı bağımsız bölümündeki eve kendi kusuruyla su basmasına yol açmış ve bu yüzden oluşan hasar yönetimce toplanan avanslar kullanılarak giderilmişse, her kat maliki bunun için ödemek zorunda kaldığı parayı kusurlu olan kiracısından isteyebilir.

4. Genel Gider ve Avansın Zamanında Ödenmemesi Durumunda Yönetici Kiracıya mı, Yoksa Kat Malikine mi Başvuracaktır?

Genel gider ve avansın zamanında ödenmemesi durumunda, yönetici veya kat maliklerinden her biri, yönetimin bu alacağını tahsil etmek için, ister kat malikine, isterse bağımsız bölümden (kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak) yararlanan kişiye karşı ya da her ikisine birlikte dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus kiracının sorumlu olduğu miktar kira ücreti ile sınırlıdır ve kiracıya karşı açılan davalarda kiracı ödediği ortak giderleri kiradan düşülebilecektir.

5. Kiracının Ortak Giderlerden Sorumluluğu Ne Kadar Süre İle Sınırlıdır?

Yargıtay Kararlarına göre kiracının ortak giderlerden sorumluluğu kiracı sıfatını taşıdığı süre ile sınırlı olup; bağımsız bölümü boşaltıp kiracılık sıfatı sona erdikten sonra o bağımsız bölümün ortak gider borcundan dolayı hakkında açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekir.

“Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden; davalı Dilek’in kat mülkiyetli anataşınmazın 64 nolu bağımsız bölümünde kiracı olduğu dönemle ilgili bağımsız bölümün ortak gider borcunu ödemediği ileri sürülerek icra takibi yapılmıştır. Davalı kiracının, icra takibinin yapıldığı ve eldeki davanın açıldığı tarihten önce bağımsız bölümden ayrılarak kiracılık sıfatının sona erdiği anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre anataşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa’nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının anataşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez. Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay Kararı – 18. HD., E. 2008/6189 K. 2008/448 T. 23.6.2008)

6. Sadece Kat Malikinin Sorumlu Olduğu Giderler Nelerdir?

 Süreklilik arz eden ana taşınmazın esaslı tamiratına ilişkin olan giderler malik tarafından karşılanmalıdır. Örneğin Kalorifer Kazanının değiştirilmesi vb.   Yargıtay  “Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu ana taşınmazın kalorifer kazanının patladığını, acilen değiştirilmesi gerektiğini, davalı M… TAŞ.’nin kiracı olarak bulunduğu 9 nolu bağımsız bölümün malikinin kalorifer kazanının değiştirilmesinden dolayı payına düşen miktarın malikin adresinin sapta-namaması nedeniyle ondan istenemediğini, bu nedenle davalı kiracı aleyhine icra takibine girişildiğini, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, itirazın iptalini, takibin devamını, inkar tazminatına hükmedilmesini istemiş; mahkemece itirazın iptaline, takibin devamına karar verilmiştir. … ana taşınmazın kalorifer ka-zanının patlaması sonucu değiştirildiği, davalının ana taşınmazda 9 nolu bağımsız bölümde kiracı olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesine göre, kat malikinin 10. maddeleri uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanılarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aynı Yasa’nın 20. maddesinde de kat maliklerinin, ana taşınmazın hangi giderlerinden kiracı ile birlikte sorumlu olacakları belirtilmiştir. Yasanın bu maddesinde sayılan ortak giderler arasında süreklilik arz eden ana taşınmazın esaslı tamiratına ilişkin olanlar bulunmamaktadır. Somut olaya gelince; dava konusu ana taşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin doğrudan doğruya kat maliki tarafından karşılanması gerektiği dikkate alınmadan, Yasa hükümlerinin yanlış yorumlanması sonucu bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan davalıdan sözü edilen masrafın tahsili için yürütülen icra takibi sonucu açılan itirazın iptali davasının kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”(Yargıtay Kararı – 18. HD., E. 2008/9018 K. 2008/13197 T. 25.12.2008) şeklinde karar vermiştir. Yargıtay’ın görüşüne göre de kat malikinin kiracı ile ortak sorumlu olduğu ve talep edilebileceği giderler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesinde sayılanlarla sınırlıdır. Ana taşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının patlamasından kat maliki doğrudan doğruya kendisi sorumlu olacaktır.

7. Kanun Hükmündeki “Devamlı  Bir Şekilde Faydalananlar ” İfadesinden Anlaşılması Gereken Nedir?

Yöneticiler genellikle borcu olan dairenin maliki kadını dikkate almadan, kocasını bağımsız bölümde oturan sıfatıyla muhatap kabul ederek ödenmeyen genel gider ve avans nedeniyle onun hakkında hukuki süreci başlatmaktadırlar. Tarafına dava açılan kişi çoğu zaman kat maliki ya da kiracı olmadığını savunup (kat maliki veya kiracı olan kişi kadın eşidir) husumet itirazında bulunarak ödemeyi geciktirmeyi amaçlamaktadırlar. Ancak kanun hükmü apaçık ortadadır. Böyle bir durumda koca kat maliki ya da kiracı olmamakla birlikte 22.maddenin birinci fıkrasında yazılı “…bağımsız bölümden başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalanan” kişi olduğunu kabulle bu konudaki itiraz veya savunma reddedilmelidir. “Sürekli yararlanan kişi” konumunda olan kimse kiracı sıfatı taşıyıp taşımadığına bakılmaksızın sorumlu olacaktır.

                                                  Stj. Av. Aysu HASANLI   & Av. Yalçın TORUN

Uyarı

Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Stj. Av Aysu HASANLI ve Av . Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.