SİTE ORTAK ALANINDAKİ ARAZİNİN, MÜŞTEREK KAPALI OTOPARK ALANINA DÖNÜŞTÜRÜLEBİLMESİ İÇİN GEREKLİ OLAN OY ORANI NEDİR ?
1.Genel Olarak
Mimari Proje ile Yönetim Planına bakılarak arazinin niteliği ve tahsis amacı belirlenmelidir. Kat malikleri mimari durumu korumakla yükümlüdürler. Mimari projede değişiklik yapılacaksa kat maliklerinin oybirliği ile karar verilmelidir. Mimari projede değişiklik yapılmaksızın, yönetim planında veya ortak alanlarda değişiklik veya inşaat yapılacak ise kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğunca alınacak karar ile mümkündür. Özel amaca tahsis edilmemiş bulunan arsanın boşluk alanlarının diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla otopark olarak kullanılmasında kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması yeterlidir
2.Mevzuat
Kat Mülkiyeti Kanunun İlgili maddeleri ve konuyla ilgili içtihatlar aşağıdadır.
Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Madde 42 – Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
3.Değerlendirme ve Mahkeme kararları
a.Taşınmazın mimari projesinin getirilerek karar verilmesi gerektiğine dair yargıtay kararı
“Kanunun hükümleri dikkate alınarak taşınmazın maliklerini gösterir tüm tapu kaydı ile ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden taşınmazın onaylı mimari projesi ile var ise tadilat projesi getirtildikten sonra yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılıp ortak alanların ve müdahale edildiği iddia edilen kısımların Yargıtay denetimine olanak sağlayacak şekilde ölçekli krokiye de bağlanmak suretiyle saptanması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.”(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Esas: 2018/6617 Karar: 2019/2977 Tarih: 30.04.2019)
b.Mimari Proje değişikliğinde tüm kat maliklerinin rızasının aranacağına dair Yargıtay kararı
“Davanın tapudaki numaranın düzeltilmesi istemi olmayıp anataşınmaza ait mimari projedeki 1 nolu bağımsız bölümün yerinin, projede sığınak-müştemilat görünüp, yine mimari projede sığınak-müştemilat olan kısmın ise 1 nolu bağımsız bölüm olarak görünmesinden kaynaklandığı sorunun tapu kaydındaki hata değil mimari projenin hatalı oluşundan kaynaklı olduğu anlaşılmakla; yapının projeye uygun hale getirilmesi değil projenin yapıya uygun hale getirilmesi istemini içeren uyuşmazlıklarda esas itibariyle onaylı mimari projede değişiklik yapılması gerekeceğinden, Yasanın 19. maddesi hükmü uyarınca tüm kat maliklerinin rızasının varlığı aranacaktır. Böyle bir proje değişikliğine muvafakat etmeyen kat maliki ya da kat maliklerinin iradesi yerine geçilip mahkemece bu hususta o kat maliklerinin değişikliğe izin vermiş sayılmalarına da hükmedilemez. Eda davası sonucunda verilen hüküm, aynı zamanda her zaman bir tespit hükmü de içerir. Zira kabulü halinde (özellikle kısmi dava ise) hem tespit hem eda, reddi halinde ise yalnızca tespit hükmü niteliğindedir. O halde mahkemece kat malikleri iradesi yerine geçilemeyeceğinden ancak durumun tespitine karar vermek ile yetinmek gerekir.” (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Esas: 2020/7911 Karar: 2020/11578 Tarih: 21.12.2020)
c.Ortak alanlarda kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılamayacağına dair yargıtay kararı
“Dava konusu uyuşmazlık ortak alana el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Aynı Kanunun 16. maddesinde de kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Ayrıca aynı Kanunun 18. maddesinin birinci fıkrasında da kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlü oldukları öngörülmüştür. Kanunun bu hükümleri dikkate alınarak taşınmazın maliklerini gösterir tüm tapu kaydı ile ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden taşınmazın onaylı mimari projesi ile var ise tadilat projesi getirtildikten sonra yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılıp ortak alanların ve müdahale edildiği iddia edilen kısımların Yargıtay denetimine olanak sağlayacak şekilde ölçekli krokiye de bağlanmak suretiyle saptanması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.“(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Esas: 2018/6617 Karar: 2019/2977 Tarih: 30.04.2019)
d.Özel amaca tahsis edilmemiş bulunan arsanın boşluk alanlarının otopark olarak kullanılmasında (diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması gerektiğine ilişkin yargıtay kararı
“Davacı vekili dava dilekçesinde davalının ortak alana araba park etmek suretiyle yaptığı müdahalenin önlenmesi ve söz konusu ortak alanın sınırları belirlenerek kapı ya da duvar yapılması yönünde karar verilmesini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; Dosya içindeki bilgi ve belgeler ve özellikle bilirkişi raporunun incelenmesinde, davalının arabasını park ettiği yerin ortak alan olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi ve yargıtay uygulamalarına göre özel amaca tahsis edilmemiş bulunan arsanın boşluk alanlarının otopark olarak kullanılmasında (diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması söz konusu ortak yer proje ile veya yerleşim planı ile özel bir amaca özgülenmiş ise (örneğin bahçe vs. gibi) Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin 4/5’inin rızası gerekmektedir. Buna göre mahallinde keşif yapılarak mimari projesi ve yerleşim planı uygulanmak suretiyle davalının aracını park ettiği alanın niteliği (bahçe, otopark vs.) özel amaca tahsisli ortak yer olup olmadığı kesin olarak belirlendikten sonra boşluk alan olduğunun anlaşılması halinde kat maliklerinin otopark olarak kullanımı yönünde sayı ve arsa payı ile alınmış bir kararın olup olmadığı özel amaca tahsisli ise kat maliklerinin 4/5’inin rızasının bulunup bulunmadığı belirlenip diğer kat maliklerine bu yerin otopark olarak kullanılmasının herhangi bir zarar verip vermediği de araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik inceleme sonucu bu istemin de reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir . Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 01.10.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.”(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Esas: 2012/10374 Karar: 2012/10452 Tarih: 01.10.2012)
Av.Yalçın TORUN
Uyarı
Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Av . Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.