Kat Mülkiyetinde Yöneticinin/Yönetim Kurulunun  Sorumluluğu

Özet

Kat mülkiyeti sistemi, birden fazla malik tarafından paylaşılan taşınmazların ortak bir düzende yönetimini zorunlu kılar. Bu kapsamda yöneticinin rolü, sadece idari değil, aynı zamanda hukuki ve mali sorumluluklar da içermektedir. Bu makalede, yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında görev ve yetkileri, hukuki sorumluluğu, hesap verme yükümlülüğü, denetimi ve yargı denetimi çerçevesinde ele alınmıştır. Yargıtay kararları ve akademik görüşler ışığında yöneticinin işlevi değerlendirilmiştir.

Anahtar Kelimeler: Kat mülkiyeti, yönetici, sorumluluk, denetim, iptal davası, KMK

1. Giriş

Modern toplumların artan nüfusu ve kentleşme düzeyi, bireylerin tek başlarına yaşadıkları müstakil konutlardan, birden fazla malik tarafından paylaşılan yapılar olan apartmanlara ve sitelere yönelmesini zorunlu kılmıştır. Bu gelişim, konutların sadece fiziksel bir yapı değil, aynı zamanda karmaşık bir sosyal organizasyonun parçası olduğunu da ortaya koymuştur. İşte bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde düzenlenen yönetici kurumu, ortak yaşamın düzenlenmesinde merkezi bir role sahiptir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, ana taşınmazın yönetimi kat malikleri kurulu tarafından atanacak bir yönetici eliyle yürütülür. Bu yönetici, maliklerden biri olabileceği gibi dışarıdan bir gerçek ya da tüzel kişi de olabilir. Yöneticinin atanması, ana gayrimenkulün düzenli bir şekilde işletilmesini sağlamak, ortak alanların bakımını yaptırmak, giderleri toplamak ve toplu yaşamın kurallarını uygulamak bakımından vazgeçilmezdir.

Ancak yöneticilik görevi, sadece teknik veya idari bir hizmet olmaktan ziyade, önemli ölçüde hukuki ve mali sorumluluk da içermektedir. Kat maliklerinin haklarının korunması, ortak alanların amacına uygun kullanımı, harcamaların şeffaf ve denetlenebilir şekilde yapılması gibi hususlar, yöneticinin yükümlülük alanı içerisindedir. Bu bağlamda yöneticinin, hem Kat Mülkiyeti Kanunu’na hem yönetim planına hem de genel hukuk kurallarına uygun davranması gerekir.

Bu makalede, yöneticinin kat mülkiyeti sistemindeki rolü, hukuki statüsü, görev ve yetkileri ile birlikte sorumluluk halleri, denetim mekanizmaları ve yargısal denetim yolları incelenecek; ayrıca yönetim planı bağlamında yöneticinin sorumluluğu ve uygulamada karşılaşılan sorunlara çözüm önerileri sunulacaktır. Böylelikle, hem mevcut mevzuatın işleyişine dair bir analiz yapılacak hem de yöneticiliğin daha etkin ve hesap verebilir bir kurumsal yapıya kavuşması için değerlendirmelerde bulunulacaktır.

2. Yöneticinin Hukuki Statüsü ve Atanması

2.1. Hukuki Nitelik

Kat mülkiyeti sisteminde yöneticinin hukuki statüsü, klasik anlamda bir idareci veya memurdan farklı olarak, vekil benzeri bir hukuki ilişkiye dayanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34’e göre yönetici, kat malikleri kurulu tarafından atanan ve ana gayrimenkulün yönetiminden sorumlu olan kişidir. Bu yönüyle yönetici ile kat malikleri arasında bir nevi “vekâlet sözleşmesi” ilişkisi doğar. Öğretide de sıklıkla ifade edildiği üzere, yönetici, temsil ettiği maliklerin iradesine uygun davranmakla yükümlü olup, bu görevini dürüstlük ve sadakat ilkesi çerçevesinde yerine getirmelidir.

Bu bağlamda yöneticilik, bir kamu hizmeti değil, özel hukuk ilişkisi çerçevesinde yürütülen, fakat kamu düzenini de ilgilendiren yönleri olan bir organizasyon faaliyetidir. Yönetici, bu görevini yerine getirirken hem KMK’daki düzenlemelere hem de yönetim planına uymak zorundadır. Yönetici tarafından yapılan işlemler, kat malikleri adına yapılmış sayılır ve bu nedenle doğrudan maliklerin hukuki alanında sonuç doğurabilir.

2.2. Atama Usulü

Yönetici, kural olarak kat malikleri kurulu tarafından atanır. Bu atama, yönetim planında aksi belirtilmedikçe, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınan bir kararla gerçekleştirilir (KMK m. 34). Kat malikleri kurulu toplanamaz veya yönetici ataması yapamazsa, her kat maliki, sulh hukuk mahkemesine başvurarak bir yöneticinin atanmasını talep edebilir (KMK m. 35).

Yönetici şu şekillerde atanabilir:

• Kat maliklerinin kararı ile (çoğunluk esaslı),
• Mahkeme kararı ile (ihmal veya anlaşmazlık halinde),
• Yönetim planında öngörülen düzenlemeye göre (örneğin yüklenici tarafından belirlenmesi).

Uygulamada özellikle yüklenici tarafından hazırlanan ve tapuya şerh edilen yönetim planları ile yöneticinin kim olacağı, atanma süresi veya görev tanımı belirlenmiş olabilir. Ancak bu düzenlemelerin kat maliklerinin yönetim hakkını sınırlayıcı nitelikte olması, hukuki tartışmalara neden olmaktadır.

2.3. Yönetici Olarak Atanabilecek Kişiler

Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi malik olmayan bir gerçek kişi veya profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir. Bu noktada aranan temel şartlar, yöneticinin medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olması ve güven telkin etmesidir. Ayrıca son dönemde bazı yönetim planlarında tüzel kişiliklerin (örneğin apartman yönetim şirketlerinin) yönetici olarak atanabildiği görülmektedir.

2.4. Atama Süresi

KMK, yöneticinin görev süresi hakkında açık bir hüküm koymamakla birlikte, uygulamada genellikle bir yıllık süreyle yönetici atanmakta ve bu süre sonunda yeniden seçim yapılmaktadır. Ancak bu süre, yönetim planında aksi öngörülmüşse daha uzun da olabilir. Süresi dolan yönetici, yeni bir yönetici seçilinceye kadar görevi yürütmeye devam eder (KMK m. 34/son).

3. Yöneticinin Görev ve Yetkileri

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi yöneticinin görev ve yetkilerini açık şekilde belirlemiştir. Yöneticinin ana amacı, kat malikleri kurulunca belirlenen ilkelere ve yürürlükteki mevzuata uygun olarak ortak mülkiyete konu taşınmazın düzenli yönetimini sağlamaktır. Yönetici bu görevini ifa ederken hem idari hem mali hem de hukuki sorumluluklar üstlenmektedir.

3.1. Ortak Alanların Yönetimi ve Korunması

Yönetici, ortak alanların (örneğin merdivenler, çatılar, asansörler, sığınaklar, otoparklar, bahçeler vb.) bakım ve onarımından sorumludur. Bu görev, hem fiziksel yapının korunmasını hem de ortak yaşamın sürdürülebilirliğini hedefler. Ortak alanlarda yapılacak her türlü tadilat ve yenileme işlemi, KMK ve yönetim planına uygun şekilde kat malikleri kurulunun onayına tabidir.

3.2. Giderlerin Toplanması ve Harcamaların Yönetimi

Yönetici, KMK m. 20 gereği tüm kat maliklerinden ortak gider ve avans paylarını toplamakla yükümlüdür. Bu giderler; bakım, onarım, temizlik, güvenlik, sigorta gibi kalemleri içerir. Yönetici bu fonları yalnızca ortak giderler kapsamında kullanmalı ve mali harcamaları şeffaf şekilde belgelemelidir.

Ayrıca, KMK m. 38 uyarınca, yönetici dönem sonunda gelir-gider bilançosunu ve hesap özetini hazırlamak, kat malikleri kurulunun onayına sunmak zorundadır. Hesapların ibrazı, yöneticinin mali denetim ve hesap verme yükümlülüğünün temelidir.

3.3. Kat Malikleri Kurulunu Toplama ve Bilgilendirme Yükümlülüğü

Yönetici, kat malikleri kurulunun yılda en az bir kez toplanmasını sağlamakla yükümlüdür. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması (gündem, yer, zaman bildirilerek yazılı çağrı) zorunludur. Aksi halde alınan kararların iptali gündeme gelebilir.

Ayrıca yönetici, alınan kararların uygulanmasını sağlamak ve maliklere gerekli bilgilendirmeyi yapmakla da yükümlüdür. Toplantı tutanaklarının saklanması, karar defterlerinin düzenli tutulması yöneticinin sorumluluk alanındadır.

3.4. Yasal Takip ve Dava Açma Yetkisi

Yönetici, ortak gider ve avans borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı, icra takibi başlatma ve dava açma yetkisine sahiptir (KMK m. 20/2). Bu yetki doğrudan kanundan kaynaklanır ve ayrıca kat malikleri kurulunun onayı aranmaz. Yönetici aynı zamanda, anagayrimenkulün hukuki menfaatlerini korumak için diğer dava türlerini (örneğin müdahalenin men’i, zarar tazmini) de açabilir.

3.5. Sigorta İşlemleri ve Zorunlu Belgelerin Takibi

Ana gayrimenkulün sigortalanması yöneticinin sorumluluklarındandır (KMK m. 21). Yangın, doğal afet, su baskını gibi risklere karşı yapının sigortalanması hem yöneticinin hem de maliklerin menfaatine olup, gerekli hallerde hukuki yükümlülük de doğurabilir.

Ayrıca yapı kullanma izin belgesi, yapı denetim evrakı gibi zorunlu belgelerin temini ve saklanması da yöneticinin görev alanına girer. Bu belgelerin eksikliği halinde resmi mercilerce uygulanabilecek yaptırımlardan yöneticinin sorumluluğu doğabilir.

4. Yöneticinin Sorumluluğu

Kat mülkiyetinde yöneticinin görevleri yalnızca teknik ve idari nitelikli işlemlerle sınırlı olmayıp, bu görevlerin ifası sırasında doğabilecek zarar ve ihlaller karşısında yönetici hukuki sorumluluk da taşımaktadır. Bu sorumluluk, hem kat maliklerine karşı hem de üçüncü kişilere yönelik olarak söz konusu olabilir. Yönetici; görevlerini özenle, sadakatle ve hukuka uygun biçimde yerine getirmediği takdirde çeşitli sorumluluk türleriyle karşılaşır.

4.1. Hukuki Sorumluluk

Yöneticinin temel sorumluluğu, vekil benzeri bir ilişki içinde hareket ettiğinden, Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümleri doğrultusunda şekillenir (TBK m. 502 vd.). Yani yönetici, kat maliklerinin menfaatini gözeterek, dürüstlük kuralı çerçevesinde ve yönetim planı ile KMK hükümlerine uygun şekilde hareket etmek zorundadır.

Eğer yönetici, görevini ihmal eder, yetkilerini aşar ya da hatalı şekilde kullanırsa; örneğin, ortak alanın bakımını yaptırmaz, usulsüz harcamalar yaparsa veya karar defterini düzenli tutmazsa, kat maliklerinin uğrayacağı zararlardan şahsen sorumlu olur.

4.2. Mali Sorumluluk

Yönetici, tahsil ettiği aidatlar ve yaptığı harcamalar konusunda kat maliklerine karşı hesap verme yükümlülüğü altındadır. Bu yükümlülüğün ihlali, yönetici hakkında tazminat sorumluluğu doğurabileceği gibi, zimmet veya güveni kötüye kullanma gibi cezaî sonuçlara da yol açabilir.

Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, yöneticinin gelir-gider dengesini belgelememesi, kasadan usulsüz para kullanması, maliklerden alınan aidatları özel hesaplarda kullanması gibi fiiller ciddi hukuki yaptırımlar doğurur.

4.3. Cezaî Sorumluluk

Yönetici, görevini suistimal ederse veya mal varlığına yönelik eylemler nedeniyle bir zarar meydana getirirse, Türk Ceza Kanunu kapsamında da sorumlu tutulabilir. Örneğin, ortak hesaplardan zimmete para geçirme fiili TCK m. 155 (güveni kötüye kullanma) kapsamında değerlendirilebilir.

Ayrıca sahte evrak düzenlemek, malik iradesi dışında karar almak gibi eylemler, hem idari soruşturma hem de ceza yargılaması doğurabilir.

4.4. Görevden Alma ve Yargısal Denetim

Kat malikleri kurulu, yönetici hakkında şikâyetlerin yoğunlaşması, görevini yerine getirmemesi veya yetkisini aşması gibi durumlarda, yönetici hakkında görevden alma kararı alabilir (KMK m. 34/son). Ayrıca her bir kat maliki, yöneticiye karşı sulh hukuk mahkemesinde görevden alma davası açabilir (KMK m. 38-40).

Yargıtay kararlarında, özellikle yetkisiz harcama, toplantı çağrılarında usulsüzlük ve ortak alanlara ilişkin kararlarda gerekli çoğunluk sağlanmadan işlem yapılması gibi nedenlerle yöneticilerin sorumluluğuna gidildiği görülmektedir.

5. Yönetim Planı ve Sorumluluk İlişkisi

5.1. Yönetim Planının Hukuki Niteliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca, yönetim planı anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amacını ve şeklini, yönetici ile denetçilerin yetki ve sorumluluklarını düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu plan, yalnızca mevcut maliklerle sınırlı olmayıp, onların haleflerini de bağlayıcıdır. Yargıtay içtihatlarında da yönetim planı, Kat Mülkiyeti sisteminin temel düzenleyici metni olarak kabul edilmekte ve öncelikli uygulama alanına sahip olduğu vurgulanmaktadır.

5.2. Yönetim Planına Aykırılığın Sonuçları

Yönetici, görevlerini ifa ederken yönetim planında yer alan hükümlerle bağlıdır. Planın dışına çıkarak işlem yapması durumunda, bu eylemler yetkisizlik teşkil eder ve hem hukuki hem mali sorumluluk doğurur. Örneğin, yönetim planında ortak alanların nasıl kullanılacağı açıkça belirtilmişken, yönetici plan dışı bir tasarrufta bulunursa, kat malikleri bu işleme itiraz edebilir ve iptali için dava açabilir.

Ayrıca yönetim planı, karar yeter sayıları, aidat hesaplama yöntemleri, denetim usulleri gibi birçok konuda özel düzenlemeler içerebilir. Yönetici bu hükümlere aykırı hareket ettiğinde, plan hükmüne aykırılık nedeniyle sorumlu hale gelir.

5.3. Yüklenici Tarafından Hazırlanan Planların Sınırları

Uygulamada yaygın olarak, özellikle yapı kullanım izni alınmadan önce yüklenici firma tarafından tek taraflı olarak düzenlenen yönetim planlarıyla karşılaşılmaktadır. Bu planlar, çoğu zaman kat maliklerinin yönetim hakkını sınırlandırmakta ve yöneticinin geniş yetkilerle donatılmasına neden olmaktadır. Serhat Küçükçapraz’ın çalışmasında da belirtildiği üzere, tek malik veya yüklenici tarafından hazırlanan yönetim planları maliklerin katılım hakkını zayıflatmakta ve yönetime katılımda demokratik denetimi engelleyebilmektedir.

Bu nedenle, yönetim planlarının değiştirilmesi KMK m. 28 uyarınca beşte dört (4/5) çoğunluk gerektirir. Yöneticinin bu çoğunluğu sağlamadan hareket etmesi ya da bu planlara dayanarak maliklerin haklarını sınırlaması, iptal ve tazminat davalarına konu olabilir.

5.4. Sorumluluğun Yönetsel Zemininde Planın Rolü

Yönetim planı, yöneticinin görev ve yetki çerçevesini tayin eden asli belgedir. Dolayısıyla, planın açık hükümleri uyarınca hareket etmeyen yönetici, görevini kötüye kullanmış sayılır. Bu, yalnızca kat malikleri kurulunun değil, sulh hukuk mahkemesinin de müdahalesini mümkün kılar. Hatta bazı durumlarda, planın emredici hükümlere aykırı hükümler içermesi nedeniyle hükümsüzlüğü de gündeme gelebilir.

6.Yöneticinin Denetlenmesi ve Hesap Verme Yükümlülüğü

Yöneticilik görevinin ifasında hesap verilebilirlik ilkesi, Kat Mülkiyeti sisteminin temel taşlarından biridir. Yönetici, yalnızca görevlendirme ile sınırlı kalmayıp, aynı zamanda yaptığı işlemlerden dolayı düzenli şekilde denetlenmek ve mali/idarî olarak hesap vermek zorundadır. Bu yükümlülük, yöneticinin görev süresince olduğu kadar görev sonunda da devam eder.

6.1. Mali Raporlama Zorunluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38 uyarınca yönetici, yıllık faaliyet döneminin sonunda kat malikleri kuruluna bir hesap raporu sunmakla yükümlüdür. Bu rapor;

• Gelir-gider kalemleri,
• Yapılan harcamaların belgeleri,
• Toplanan aidatlar ve harcama bakiyeleri gibi unsurları içerir.

Bu raporun sunulmaması veya eksik sunulması hâlinde yöneticinin ibra edilmemesi mümkündür. İbra edilmeyen yöneticiye karşı maliklerin tazminat davası açma hakkı saklıdır.

6.2. Kat Malikleri Kurulunun Denetim Yetkisi

Yönetici, kat malikleri kurulunun denetimine açıktır. Kurul, istediği zaman yöneticiden faaliyetleri hakkında açıklama ve belge talep edebilir. Ayrıca olağanüstü genel kurul çağrısı yapılarak yöneticinin görevden alınması gündeme getirilebilir. Bu bağlamda, yöneticinin hesap verme yükümlülüğü süreklilik arz eder ve yalnızca yıl sonunda değil, gerektiğinde her zaman yerine getirilmelidir.

Kurul tarafından yönetici hakkında şu yollarla denetim yapılabilir:

• Karar defterlerinin incelenmesi,
• Banka hesap dökümlerinin kontrolü,
• Aidat makbuzlarının denetimi,
• Harcama belgelerinin sunulması.

6.3. Denetçi Atanması ve Fonksiyonu

KMK, yöneticinin iş ve işlemlerinin denetimi amacıyla denetçi atanmasını da düzenlemektedir. Denetçi, kat malikleri kurulunca seçilen bağımsız bir kişi ya da kurul olabilir ve yılda en az bir defa olmak üzere yöneticinin hesap ve faaliyetlerini inceleyerek rapor sunar.

Denetçi raporları, kat maliklerinin bilgiye ulaşmasını kolaylaştırır, yöneticiye karşı alınacak kararları güçlendirir ve yönetsel şeffaflığı artırır. Denetçinin raporu doğrultusunda kurul yöneticiyi ibra edebilir veya hakkında sorumluluk davası açılmasını kararlaştırabilir.

6.4. Yargı Yolu ile Denetim ve Müdahale

Kat maliklerinin yöneticiye ilişkin denetim çabaları yetersiz kalırsa, yargı yolu açık tutulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 40 uyarınca her bir kat maliki, yöneticinin görevine aykırı davrandığını düşünüyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak:

• Görevden alınmasını,
• Yeni yönetici atanmasını,
• Hesap vermeye zorlanmasını talep edebilir.

Bu dava yolunda mahkeme, yönetici ile malik arasındaki özel hukuk ilişkisini değerlendirir ve gerekli görürse tazminat hükümleri uygulayabilir.

7. Sonuç ve Değerlendirme

Kat mülkiyeti, özellikle büyük şehirlerde artan yapılaşma ve nüfus yoğunluğu nedeniyle yaygınlaşan bir mülkiyet türü olarak, özel bir idari ve hukuki düzenlemeyi zorunlu kılmaktadır. Bu sistemde yöneticilik kurumu, yalnızca teknik bir görev değil, aynı zamanda sosyal yaşamın düzenlenmesinde temel bir aktör olarak karşımıza çıkmaktadır.

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve genel hukuk ilkelerine bağlı kalarak, kat malikleri adına hareket eden bir temsilcidir. Bu temsil yetkisi, beraberinde geniş sorumluluklar da getirir. Özellikle mali şeffaflık, hesap verme yükümlülüğü, ortak alanların korunması ve yönetim planına sadakat gibi alanlarda yöneticinin ihmal veya suiistimali, hem özel hukuk hem de ceza hukuku bağlamında sonuçlar doğurmaktadır.

Uygulamada karşılaşılan temel sorunlar, genellikle yönetim planlarının yetersizliği, yöneticilerin denetimsizliği ve maliklerin yönetime katılım konusundaki pasifliği ile ilgilidir. Bu çerçevede aşağıdaki öneriler geliştirilmiştir:

• Yönetim planları daha şeffaf, sade ve tüm maliklerin haklarını gözetir şekilde hazırlanmalı; yüklenici tekeli azaltılmalıdır.
• Yöneticilerin eğitimi ve sertifikalandırılması zorunlu hale getirilerek, profesyonelleşme sağlanmalıdır.
• Denetim mekanizmaları güçlendirilmeli, denetçi raporları düzenli olarak maliklerle paylaşılmalıdır.
• Dijital yönetim sistemleri ile harcamalar ve karar süreçleri daha izlenebilir hale getirilmelidir.
• Yargısal denetim yolları kat malikleri tarafından daha aktif kullanılmalı; mahkemeler bu tür davaları öncelikli ve süratli şekilde değerlendirmelidir.

Sonuç olarak, yöneticinin sorumluluğu konusu, kat mülkiyetinin sağlıklı işlemesi ve toplu yaşamın sürdürülebilirliği için belirleyici bir öneme sahiptir. Bu nedenle yöneticiliğin yalnızca görev değil, aynı zamanda sürekli denetime tabi, hesap verilebilir ve yasal güvencelerle çevrili bir sorumluluk alanı olduğu bilinciyle hareket edilmelidir.

Av. Yalçın TORUN

Uyarı; Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları  Av.Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.