Yasal Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal Tescili Davası
- Genel Açıklama
Önalım hakkı sözleşmeden doğabileceği gibi yasanın verdiği yetkiye dayanılarak kullanılabilen bir haktır. Sözleşmenin tarafı olan malikin veya paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde sleşmeye taraf olan kişiye veya diğer paydaşlara aynı şartlarda satılan payın alıcısı olabilme imkanı tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Sözleşmesel önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 736 ve Türk Borçlar Kanunun 240-242. maddelerinde düzenlenmiş olup, sözleşmeye dayanan önalım hakkının ve yasal önalım hakkından feragat sözleşmesinin tapuya şerhi mümkündür. Bu hak önalım hakkı sahibine tek taraflı beyan ile taşınmazın alıcısı olabilme veya payın k4endisine devredilmesi yetkisi vermektedir. Sözleşmesel önalım hakkında ön alım hakkı tapuya şerh verilmişse, dava açılırken kim malikse ona karşı kullanılabilir. Tapuya şerh edilmeyen sözleşmeye dayalı önalım hakkı sözleşmenin tarafına ve külli haleflerine karşı kullanılabilir. Bu yazıda yasal önalım hakkına yönelik tapu iptal ve tescil davası incelenmiştir.
- Yasal Önalım Hakkı Davanın Yasal Temeli
Davanın yasal dayanakları ve içeriği Türk Medeni Kanunu 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu 732 madde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Türk Medeni Kanunu 733 madde “ 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.”
Türk Medeni Kanunu 734 madde “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Paydaşlar arasındaki satımlarda, satış niteliğinde olmayan pay devirlerinde (bağış vb.), ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde, satış vadi sözleşmelerinde, trampa sözleşmelerinde, cebri icra satışlarında ön alım hakkı kullanılamamaktadır. Noterde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapılan devir satış olmadığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Trampa ile yapılan pay devri muvazaalı olduğu ispatlanmadıkça, önalım hakkına konu olamayacaktır. Bir paydaşa yapılan satışlarda diğer paydaşların önalım hakkı yoktur. Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptal tescili davası ayni hakka ilişkin olmasından dolayı karar kesinleşmedikçe infaz edilemeyecektir. Aynı paya ilişkin açılan önalım davalarının birleştirilmesi gerekmektedir. Yasal önalım davasında satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhalde satışın üzerinden 1 yıl geçmekle düşecektir. Üç aylık süre satışın bildirildiği tarihte 1 yıllık süre ise satış tarihinde başlayacaktır. Üç aylık süre satışın noter aracılığı ile bildirildiği tarihten itibaren başlayacaktır.
- Davacı- Davacılar
Davacı paylı mülkiyette payını satan paydaş dışındaki diğer paydaşlardır. Paydaş dışında diğer kişiler dava açarsa dava husumet yokluğundan reddedilir. Önalım hakkını kullanan paydaş, pay oranları ne olursa olsun önalım hakkına konu olan paydan eşit olarak yararlanır. Paylı mülkiyette dava açmayan diğer paydaşlar hak düşürücü süre içerisinde sonradan davaya müdahale yoluyla ön alım hakkını kullanabilirler. Elbirliğiyle mülkiyette, davanın tüm ortaklar ile birlikte açılması, tek ortağın açtığı davaya diğer ortakların katılması, muvafakat etmesi veya terekeye sulh hukuk mahkemesince temsilci atanması gerekmektedir. Elbirliği ile mülkiyette tek mirasçı kendi adına dava açamaz. Böyle bir durumda tereke adına açıldığı kabul edilerek diğer mirasçıların muvafakati alınmalıdır.
Yasal ön alım hakkı paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye devredilmesi ile talep edilebilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılması ile payın satış tarihindeki rayiç bedeli ile davalı tarafça ödenen harç ve masrafların toplamı önalım bedelini oluşturur. Bu bedelin bu davalarda mahkeme kararı ile depo edilmesi gerekmektedir.
- Davalı-Davalılar
Önalım hakkı hissenin satıldığı alıcıya karşı kullanılır. Payı satın alan kişiye karşı dava açılır, devredene karşı dava açılmaz. Birden fazla satışta en son satın alana karşı dava açılır.
- Davada Alınacak Harçlar ve Vekalet Ücreti
Maktu başvuru harcı ve nispi ilam ve karar harcı dava dilekçesindeki değer üzerinden ödenecektir. Nispi ödenen karar ve ilam harcı maktu karar ve ilam harcının altında olamayacaktır. Gider avansı ile bilirkişi, keşif ve tanık için ayrıca delil avansı ödenecektir. Bu davalarda davanın kabul edilmesi üzerine nispi vekalet ücretine hükmedilir. Davanın usulden reddi halinde maktu vekalet ücretine ve davanın esastan reddi halinde nispi vekalet ücretine hükmedilir.
6. İhtiyati Tedbirler
Davada ihtiyati tedbir talep edilmeli ve dava konusu taşınmazın davalı adına devrolunan hissesinin başkasına devrine engelleyecek tedbir kararı verilmesi talep edilmelidir. İhtiyati tedbir öncelikle ve ivedilikle mahkemece incelenir. Tedbir kararı verilebilmesi için teminat bedelini mahkeme belirler. Başlangıçta açılan düşük değer dikkate alınarak teminatın belirlenmesi uygulamada sorunlara sebep olmaktadır. Teminatın keşif sonrası payın değeri belirlendikten sonra güncellenmesi istenmelidir.
7. Tapu Kayıtları ve Noter Belgeleri
Bu davalarda güncel tapu kayıtlarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi gereklidir. Ayrıca taraflarca noter aracılığı ile bildirim yapıldığı iddia ediliyorsa noterden yapılan bildirim ve bildirim tebliğ mazbatası dosyaya getirtilmelidir.
8. Keşif, Tanık, Bilirkişi ve Yemin
Türk Medeni Kanununun 734. Maddesinde 2025 yılında yapılan düzenlemeyle keşif ve bilirkişi zorunlu hale gelmiştir. İlgili maddede bulunan “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.” hükmü gereği payın devir tarihindeki değeri tespit edilir. Bedelde muvazaa iddiası varsa bu keşif yapılarak karar verilmesi gerektiğinden bu husus delil olarak dava dilekçesinde özellikle ileri sürülmelidir. Keşif ile birlikte yasal önalım hakkına konu payın devir tarihindeki rayiç bedeli bilirkişilerce tespit edilecektir. Bu davalarda tanık deliline de başvurulabilir.
9. Rayiç Bedelin Hesaplanması
Rayiç bedelin tespitinde Kamulaştırma Kanununun 11. ve 12. maddelerindeki hükümlere göre payın değeri belirlenmektedir. Arsaların değerinin belirlenmesinde pay satışlının yapıldığı tarihe en yakın tarihte satılan arazilerin emsal değerleri dikkate alınmaktadır . Yapıların değeri tespit edilirken arsa dışında taşınmazın değerinin belirlenmesinde “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” dikkate alınmaktadır. Arsa dışındaki arazilerde “zirai gelir metoduna” göre değer biçilmektedir.
10.Muvazaa, Akrabaya Devir ile Dava Konusunun Devri
Bazı pay satışlarında sözleşme türü satış yerine muvazaalı olarak trampa şeklinde gösterilmektedir. Bu tür durumlarda trampanın gerçek olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Trampada satış iddiasında bulunan yani işlemin muvazaalı olduğunu ileri süren taraf bunu ispatlamakla yükümlüdür. Dava açıldıktan sonra pay başkasına devredilirse davacı isterse ilk davalıya karşı açtığı davasında vazgeçerek dava konusunu devralmış kişiye karşı davasını devam ettirebilir. İsterse ilk davalıdan tazminat talep edebilir.
11.Önalım Bedeli, Depo Ettirilmesi, Nemalandırılması ve Güncellenmesi
Önalım hakkına konu hissenin devir tarihindeki rayiç bedeli alıcının ödediği harç ve diğer masraflar hakim tarafından depo ettirilmektedir. Depo kararı sonrası uzayan yargılamalar mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurabilecektir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için AYM Ali İmancı ve Eşref Aydın kararı incelenebilir.
12. Talep Sonucu
Dava dilekçenin talep kısmında “devredilen hissenin davacı adına kayıt ve tescil edilmesi “ istenmelidir. Davacı pay , elbirliği ile mülkiyete tabi ise tapu iptal tescil halinde hisse eşit paylara bölünerek diğer ortaklar adına kayıt ve tescil edilecektir. Bu hususta talep kısmında elbirliği ile mülkiyette devrilerde talep edilir
13. Görevli ve Yetkili Mahkemeler
Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.
Av. Yalçın TORUN
Uyarı; Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Av.Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.