Kira Bedelinin Tespiti Davası

Özet

Kira tespit davaları genelde kiraya veren tarafından, gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan  bir dava türüdür. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olup, dava şartıdır. Mahkeme tarafından bu husus resen dikkate alınmaktadır. Davanın amacı genelde beş yıl süre geçtikten sonra, altıncı yıl içerisinde yeni kira bedelinin belirlenmesi talebini içermektedir. Beş yıl önce  taraflarca düzenlenen kira sözleşmesinde  kira bedelinin yeni kira dönemlerinde hangi miktarda artırılacağına ilişkin hükümler olsa dahi, bu hükümlere itibar edilmeyecek hakim tarafından,  tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu(metrekaresi, konumu, metroya yakınlığı, içinin durumu, bulunduğu kat vb)    ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Kira tespit davaları, kısmi dava ve belirsiz alacak davası olarak açılamamaktadır. Yeni kira bedelinin belirlenmesinde konut kiralarında %25 artış oranı ile oniki aylık TÜFE artış oranı dikkate alınmayacaktır. Dava açılırken  yeni kira döneminde kiranın ne kadar olacağı açıkça dava dilekçesinde belirtilmelidir.

1. Genel

Türk Borçlar Kanunu (TBK) 343. Maddesinde “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” düzenlemesi mevcuttur. Kira bedelinin değiştirilmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı kanunun emredici hükmüdür. Bu düzenlemeden  mahkeme kararıyla veya sözleşmeyle kira bedelinde değişiklik yapılabileceği anlaşılmaktadır. .  TBK M.347/f.1 de  “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır” düzenlemesi mevcuttur.   Sözleşmenin uzaması   ile yeni kira döneminde aynı kira bedellinin ödeneceği anlamına gelmemektedir.  Böyle olunca yeni kira döneminde kira bedeli belirsizleşmektedir “Kira bedeli sözleşme ile başlangıçta belirlendikten sonra hangi şartlar altında ne miktarda değiştirilebilecektir veya başlangıçta yapılan sözleşmede kira bedelinin hangi oranda artırılacağı belirlenmediyse artırım nasıl yapılacaktır? soruları akla gelmektedir.

Bahse konu soruların cevabı TBK  m.344 düzenlenmiştir.  TBK m. 344. kamu düzenine ilişkin emredici kurallar içeren bir düzenlemedir. Tarafalar m.344  hilafına anlaşma yapamayacaklardır. TBK 344/f.1  uyarınca  taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin önceden kira sözleşmesine hüküm koyabileceklerdir. Örneğin taraflar her kira döneminde kira bedelinin % 20 artacağını veya 2.000,00 Tl artacağını kira sözleşmesinde belirleyebileceklerdir. Bu tür anlaşmalar  son 12 aylık TÜFE  oranını geçmemek şartıyla geçerli  kabul edilecektir. Başlangıçta kira sözleşmesine konulmayan böyle bir hüküm sonradan da sözleşmeye konulabilecektir. Kira sözleşmesindeki bu şartlar TÜFE oranını aşınca, bu hüküm geçersiz kalacaktır.  Farklı bir durum ise tarafların sonraki kira bedellerine ilişkin anlaşma yapmamış olmaları durumudur. Karşımıza çıkacak değişik durumlar aşağıda açıklanmıştır.

2. Tarafların Yeni Dönem Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Yapmış Olmaları Durumu

Bir yıllık kira sözleşmeleri için taraflar  yeni dönem kira bedeline ilişkin anlaşma yapmışlarsa  bu anlaşma geçerli olacaktır. Fakat anlaşmada belirlenen miktar veya oran son oniki aylık TÜFE ortalamasında belirlenen oranı geçiyorsa TÜFE oranını aşan miktar geçersiz kabul edilecektir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde  belirlenen dönem için kira bedelinde bir değişiklik söz konusu olmayacaktır.

3. Tarafların Yeni Dönem Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Yapmamış Olmaları Durumu

Anlaşma yapılmamış olması durumunda yasa gereği kira dönemi uzadığında TBK 344/f.2 ye göre, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak (gayrimenkulün konumu, metroya yakınlığı, metrekaresi, ışık alma durumu, bulunduğu semt, bulunduğu kat vb) hakkaniyete göre belirlenecektir.  Böyle bir durumda kira bedelini yeni dönem için tespit ettirmek isteyen kiraya veren dava şartı olan arabuluculuğa  başvuruda bulunacak,  arabulucu karşısında  kiralananın durumu, hakkaniyet  dikkate alınarak yeni dönem kira bedelini TÜFE oranını aşmayacak şekilde taraflarca  belirlenecek, arabulucu huzurunda anlaşma sağlanamadığı durumlarda hakim önüne uyuşmazlığı götüreceklerdir. Günümüzde 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren sadece  konut kiralarıyla ilgili olarak  bu oranın % 25’i aşmayacak şekilde belirleneceği hüküm altına alınmıştır.  Yeni kira döneminde yapılacak arttırımın önceki kira bedelinin %25’ini geçemeyeceği hususu  nispi nitelikte emredici bir hüküm olduğundan ve taraflarca hilafına anlaşma yapılabileceğinden,  taraflar son oniki ayın TÜFE ortalaması oranının altında ve  %25’in üzerinde bir oranda yeni kira bedelini belirleyebileceklerdir.

4. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira süresi beş yılı aştığı durumlarda  taraflar kira bedelini  TÜFE sınırlaması ve konut kiraların için %25 sınırını ve  kira sözleşmesinde artırıma ilişkin düzenlemeleri dikkate almaksızın  belirleyebilecekler veya kiraya veren bu konuda talepte bulunabilecektir.  TBK 344/f. 3’te  “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” düzenlemesi mevcuttur.   Düzenlemeden de anlaşılacağı üzere  bir yıllık kira sözleşmeleri dört defa yenilendikten sonra yani altıncı yıl itibariyle, iki veya daha fazla yıl süreli kira sözleşmelerinde yenilenme  süresine bakılmaksızın altıncı yıl itibariyle  kira sözleşmesi yenilenirken kira bedeli, TÜFE oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet dikkate alınarak yeniden belirlenebilecektir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir anlaşma mevcut olsa dahi  bu anlaşmaya itibar edilmeyecektir.  Konuya ilişkin bir tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur ve dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaz ise taraflardan herhangi biri tespit davası açabilecektir. Tespit davasını genelde kiraya veren taraflar açmaktadırlar.

5. Kira Tespit Davası Açılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk yolu tüketilmek zorundadır. Diğer bir ifadeyle arabulucuya başvuru zorunludur.  Davanın açılması için bir süre öngörülmemiş olup, TBK 345/f.1 de ifade edildiği üzere  kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Yenilenen kira döneminin herhangi bir tarihinde bu dava açılabilecektir. Fakat açılacak davada elde edilecek hükmün ya da tespit edilecek kira bedelinin tatbik edileceği zamanın belirlenmesi önem arz etmektedir.  Konuya ilişkin zamansal sınırlamalar TBK 345. maddesinde düzenlenmiştir. Zaman sınırlamaları davanın açılmasına ilişkin olmayıp,  kararın etkisinin zaman itibariyle ne zaman sonuç doğuracağına ilişkindir. TBK m. 345’ de “Bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” düzenlemesi mevcuttur. Mahkeme kararının yeni kira döneminde uygulanabilmesi için  kiraya veren  ya yeni kira döneminin başlamasına  en geç otuz gün kala tespit davasını açmalı yada aynı süre içerisinde  kira bedelinin artırılacağını  yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. İhtarın yapılmasına  yasada bir istisna getirilmiştir. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa yazılı bildirime gerek yoktur.  Yasada belirlenen 30 günlük süre tebliğin yapılması gereken  süre olmayıp, evrakın bu süre içerisinde gönderilmesi yeterlidir.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli ve yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava tespit davası niteliğinde olduğu için kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamamaktadır. Dava açılırken  kira bedelinin hangi oranda artırılacağı veya hangi miktara artırılacağı açıkça dava dilekçesinde belirtilmelidir. Harç on iki aylık artan kira bedeli toplamı üzerinden nispi olarak belirlenmektedir

7. Sonuç

Kira tespit davaları genelde kiraya veren tarafından, gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan  bir dava türüdür. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olup, dava şartıdır. Mahkeme tarafından bu husus resen dikkate alınmaktadır. Davanın amacı genelde beş yıl süre geçtikten sonra, altıncı yıl içerisinde yeni kira bedelinin belirlenmesi talebini içermektedir. Beş yıl önce  taraflarca düzenlenen kira sözleşmesinde  kira bedelinin yeni kira dönemlerinde hangi miktarda artırılacağına ilişkin hükümler olsa dahi, bu hükümlere itibar edilmeyecek hakim tarafından,  tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu(metrekaresi, konumu, metroya yakınlığı, içinin durumu, bulunduğu kat vb)    ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Kira tespit davaları, kısmi dava ve belirsiz alacak davası olarak açılamamaktadır. Yeni kira bedelinin belirlenmesinde konut kiralarında %25 artış oranı ile oniki aylık TÜFE artış oranı dikkate alınmayacaktır. Dava açılırken  yeni kira döneminde kiranın ne kadar olacağı açıkça dava dilekçesinde belirtilmelidir.

                                                                                                     Av. Yalçın TORUN

UYARI

Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Av.Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.