I. Giriş

Aile konutunun hukuki korunması, modern aile hukukunun en temel kurumlarından birini oluşturmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi, 4721 sayılı Kanun’la Türk hukukuna girmiş; aile konutu üzerindeki tasarruf işlemlerini diğer eşin rızasına bağlayan kısıtlayıcı düzenlemeleri içermektedir. Aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 349. maddesi, kiralık aile konutlarına özgü özel bir çerçeve çizmektedir.

Söz konusu düzenlemelerin temel amacı, eşlerin ve çocukların yaşam güvencesinin sağlandığı aile konutunu, kiracı eşin tek başına alacağı kararlardan korumak ve evlilik birliğinin sona ermesi tehlikesine karşı bir güvence mekanizması oluşturmaktır. Ne var ki bu amaç çeşitli hukuki sorunları da beraberinde getirmektedir: Aile konutunun nasıl tanımlanacağı, rıza beyanının hangi şekilde ve kime yöneltileceği, fesih sonucu doğuran diğer işlemlerin akıbetiyle hâkim müdahalesinin kapsamı bunların başında gelmektedir.

Bu çalışmada söz konusu sorunlar, TMK m.194 ve TBK m.349 çerçevesinde sistematik bir biçimde ele alınacak; Yargıtay içtihatları ve doktrindeki görüş ayrılıkları değerlendirilecek; karşılaştırmalı hukuk açısından İsviçre hukukuna da değinilecektir.

II. Aile Konutu Kavramı

A. Hukuki Nitelik ve Türk Medeni Kanunu’ndaki Düzenleme

Türk Medeni Kanunu, aile konutunun açık bir tanımını içermemektedir. Bununla birlikte, kanunun 194, 242, 254, 279 ve 652. maddelerinde aile konutuna çeşitli hukuki sonuçlar bağlanmıştır. Bu düzenlemeler arasında en merkezi konumda bulunan TMK m.194, aile konutu üzerindeki tasarruflara ilişkin eşin rızası kuralını düzenlemektedir.

Aile konutu kurumunun amacı, evlilik birliğini ve özellikle daha zayıf konumdaki eşi ile çocukları korumaktır. Kanun koyucu, eşlerden birinin tek başına aile konutunu kaybetmesine yol açacak hukuki işlemleri diğer eşin iradesine bağlamak suretiyle bu güvenceyi sağlamaya çalışmıştır.

B. Yargıtay’ın Aile Konutuna İlişkin Tanımları

Yargıtay, aile konutu tanımını zaman içinde çeşitli kararlarında geliştirmiştir. Bu kararların ortak özelliği, aile konutunu soyut bir hukuki kategori değil; eşlerin ve çocukların somut günlük yaşamlarını sürdürdükleri mekân olarak değerlendirmeleridir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin çeşitli kararlarında aile konutu şu şekilde tanımlanmıştır: Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, yaşantısına buna göre yön verdiği mekândır. Bu tanımın iki temel unsur içerdiği görülmektedir: konutun eşlerin müşterek yaşam merkezi olması ve bu merkezi konum içinde eşlerin her ikisinin de yaşama hakkının güvence altında bulunması.

C. Doktrindeki Görüşler

Aile konutunun tanımı konusunda öğretide de belirleyici görüşler ileri sürülmüştür. Dural/Öğüz/Gümüş’e göre aile konutu, eşlerin birlikte fiilen ve sürekli olarak oturduğu, aile hayatının yoğunlaştığı konuttaki taşınmaz maldır. Zevkliler/Acabey/Gökyayla ise aile konutunu, eşler ve varsa çocuklardan oluşan ailenin birlikte yaşadığı ve ailenin sığınağı niteliğindeki konut olarak tanımlamaktadır.

III. Aile Konutunun Unsurları ve Özellikleri

A. Tek Konut Olma İlkesi ve İstisnaları

Öğretide genel kabul gören görüşe göre, bir ailenin yalnızca bir aile konutu olabilir. Bu ilkenin mantığı, aile konutunun evlilik birliğinin fiziksel merkezi olduğu düşüncesine dayanmaktadır. Ancak aynı öğretide bu ilkenin istisnalarına da işaret edilmektedir: Eşlerin mesleki faaliyetleri, sağlık sebepleri veya çocukların eğitimi nedeniyle ailenin birden fazla konut kullanması hâlinde her iki konutun da aile konutu sayılabileceği kabul edilmektedir.

B. Aile Yaşamının Merkezi Olma

Aile konutunun ikinci temel özelliği, aile hayatının odak noktasını oluşturmasıdır. Bu özellik, konutun salt barınma işlevini aşarak günlük hayatın tüm boyutlarını — beslenme, dinlenme, çocuk yetiştirme, sosyal ilişkiler — içermesini gerektirmektedir. Zaman zaman ticari veya mesleki faaliyetlerin de yürütüldüğü bir konutta bu faaliyetlerin yan nitelik taşıması hâlinde, konutun aile konutu niteliğini yitirmeyeceği kabul edilmektedir.

C. Süreklilik Unsuru

Aile konutunun geçici nitelik taşıyan yerlerden ayrılmasını sağlayan üçüncü unsur süreklilik unsurudur. Aile konutunda kalıcı bir ikamet iradesinin bulunması gerekmektedir. Bu nedenle tatil evi, yazlık veya geçici bir dönem için kullanılan konut, kural olarak aile konutu sayılmamaktadır.

D. Ortak Kullanım Amacı ve Evlilik Birliğinin Devam Etmesi

Aile konutu niteliğinin devam edebilmesi için evlilik birliğinin fiilen sürmesi gerekmektedir. Boşanma kararı kesinleştiğinde, aile konutu niteliği de ortadan kalkar. Bununla birlikte eşlerin fiilen ayrı yaşaması ya da boşanma davasının devam etmesi, tek başına aile konutu niteliğini sona erdirmez; resmî evlilik bağı korunduğu sürece TMK m.194 uygulama alanı bulmaya devam eder.

IV. Aile Konutu ve Kira Sözleşmesi İlişkisi

A. Kira Sözleşmesinin Unsurları — TBK m.299

TBK m.299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi bu niteliğiyle tam iki tarafa borç yükleyen ve ivazlı bir sözleşmedir.

B. Aile Konutunun Kira Sözleşmesiyle Edinilmesi

TBK m.349/f.1’deki “aile konutu olarak kiralanan” ifadesi, öncelikle sözleşmenin başından itibaren aile konutu amacıyla yapılan kira sözleşmelerini kapsamaktadır. Ancak eşin kira sözleşmesi yaptıktan sonra evlenmesi ve kiralananın bu tarihten itibaren aile konutu niteliği kazanması hâlinde de TMK m.194 ve TBK m.349 hükmünün uygulanacağı kabul edilmektedir.

Kira sözleşmesinin yazılı ya da sözlü olması, aile konutu şerhinin tapu siciline işlenip işlenmemiş olması, TMK m.194 ve TBK m.349’un uygulanması bakımından belirleyici değildir.

V. TMK m.194 ve TBK m.349 Kapsamında Eşin Rızası

A. Rızanın Hukuki Niteliği

TMK m.194/f.1 ve TBK m.349/f.1, kiracı olan eşin aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini diğer eşin açık rızası olmadan feshedemeyeceğini hükme bağlamıştır. Bu rızanın hukuki niteliği konusunda öğretide iki farklı yaklaşım bulunmaktadır: Bir görüşe göre rıza bozucu yenilik doğuran fesih beyanının geçerlilik koşuludur; diğer görüşe göre ise icazet niteliğindedir ve feshin ardından da verilebilir.

B. Rızanın Şekli ve Muhatabı

Kanunda rıza beyanının şekline ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. İspat kolaylığı bakımından yazılı rızanın tercih edilmesi tavsiye edilmektedir. Örtülü rızanın geçerli bir rıza olarak kabul edilemeyeceği ise öğretide genel kabul görmektedir.

Hâkim görüşe göre rıza, kiraya verene yöneltilmelidir; zira kiraya veren, fesihten etkilenecek sözleşme tarafı olarak feshin sonuç doğurup doğurmadığını bilmek durumundadır.

C. İzin ve İcazet Ayrımı

Rıza beyanının fesih bildiriminden önce verilmesi “izin”; feshin ardından sonradan verilmesi “icazet” niteliği taşımaktadır. Kanun her iki durumu da kapsayacak biçimde “rıza” ifadesini kullanmıştır. Bu nedenle henüz rıza beyanında bulunmayan eşe icazet için uygun bir süre tanınabilir; bu süre içinde icazet verilmemesi ret anlamına gelir.

VI. Fesih Bildirimi ve Süreler

A. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK m.347

TBK m.347/f.1’e göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmeyi sona erdirebilmek için sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmak zorundadır. Aile konutuna ilişkin belirli süreli bir kira sözleşmesinde kiracı eşin diğer eşten rıza almadan bu bildirimi yapması hukuki sonuç doğurmaz.

B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK m.328-329

TBK m.328’e göre belirsiz süreli kira sözleşmeleri, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak feshedilebilir. Aile konutuna ilişkin belirsiz süreli bir kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiracı eş, m.329’daki fesih bildirimini yapabilmek için son güne kadar diğer eşin rızasını almış olmalıdır.

C. Fesih Bildiriminin Bozucu Yenilik Doğuran Niteliği

Fesih bildirimi, kira sözleşmesini sona erdiren bozucu yenilik doğuran bir hakkın kullanımıdır. Hak kullanıldıktan sonra geri alınması kural olarak mümkün değildir. Bu nedenle diğer eşin rızası en geç fesih bildiriminin sonuç doğurduğu anda alınmış bulunmalıdır.

VII. Fesih Sonucu Doğuran Diğer İşlemler

A. Tahliye Taahhüdü

Yargıtay, tahliye taahhüdünü de kira sözleşmesinin feshini sonuçlayan bir işlem olarak değerlendirmiş; aile konutuna ilişkin tahliye taahhüdünün geçerliliğini diğer eşin rızasına bağlamıştır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2012/629 K. 2012/19408 sayılı kararında, aile konutu niteliğindeki taşınmazda kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesinin diğer eşin imzası bulunmadığı için icra yoluyla tahliyeye esas alınamayacağına hükmetmiştir. Yargıtay 12. HD., E. 2022/9584 K. 2023/2309 T. 04.04.2023 tarihli kararında ise bu ilkeyi teyit etmiş; eşin açık rızası olmaksızın verilen tahliye taahhüdünün kesin hükümsüz olduğunu karara bağlamıştır.

B. İkale Sözleşmesi

Kiracı eş ile kiraya veren arasında yapılacak ikale sözleşmesi de kira ilişkisini sona erdiren bir işlem olduğundan, diğer eşin açık rızası aranmalıdır. Yargıtay 8. HD., E. 2017/4794 K. 2018/11923 T. 02.05.2018 sayılı kararında, ikale sözleşmesinin de TMK m.194 kapsamında değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

C. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri — TBK m.322 ve m.323

TBK m.322, kiracının kiralananı kiraya verenin rızası olmaksızın başkasına kiralayamayacağını veya kullanım hakkını devredemeyeceğini düzenlemektedir. Aile konutu bakımından ek bir güvence olarak TMK m.194/f.4 hükmü uygulanır; bu hüküm kiracı olmayan eşin rızasını da gerektirir.

VIII. Kiraya Verenin Fesih ve Tahliye Hakkı

Kiraya veren tarafından yapılacak fesih bildirimleri ve açılacak tahliye davaları bakımından kiracı olmayan eşin rızasına gerek yoktur; zira burada sözleşmeyi sona erdirme iradesi kiraya verene aittir, kiracı eşe değil. Bununla birlikte öğretide önemli bir istisna vurgulanmaktadır: Kiraya veren tarafından açılmış olan bir tahliye davasının kiracı tarafından kabul edilmesi durumunda, bu kabul beyanı da kira ilişkisini sona erdirdiğinden kiracı olmayan eşin açık rızasının aranması gerekecektir.

Öte yandan kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanmışsa, kiraya veren fesih bildirimi veya fesih ihtarına bağlı ödeme süresini her iki eşe ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349/f.3).

IX. Eşin Rıza Vermemesi ve Hâkimin Müdahalesi

A. Rızanın Alınmasının Mümkün Olmaması

TMK m.194/f.2, rıza alınmasının mümkün olmaması ya da eşin haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınması hâlinde kiracı eşin hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenlemektedir. Rızanın alınmasının mümkün olmaması durumuna ağır hastalık, ayırt etme gücünün yokluğu, gaiplik ve uzun süredir haber alınamaması gibi fiilî engeller örnek verilebilir.

B. Haklı Sebep Olmaksızın Rızadan Kaçınma

Eşin haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınması hâlinde de hâkim müdahalesi istenebilir. Hâkim, somut olayın özelliklerini değerlendirerek rızanın verilmesinin evlilik birliğinin yararına mı yoksa zararına mı olacağını takdir edecektir.

X. Kiracı Olmayan Eşin Kiraya Verene Bildirimde Bulunması

A. TMK m.194/f.4 ve TBK m.349/f.3

TMK m.194/f.4 ve TBK m.349/f.3 uyarınca, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bu düzenleme, TBK m.206’da genel çerçevesi çizilen sözleşmeye katılma kurumunun özel bir uygulaması niteliğindedir.

B. Bildirimin Şekli ve Hukuki Sonuçları

Bildirimin şekline ilişkin kanunda özel bir düzenleme bulunmamaktadır; bununla birlikte ispat bakımından yazılı bildirim tercih edilmelidir. Bildirim sonucunda kiracı olmayan eş, kiraya verene karşı müteselsilen sorumlu hâle gelir.

C. Kiraya Verenin Çift Bildirim Yükümlülüğü

Kiracı olmayan eşin kira sözleşmesine taraf olmasının önemli bir sonucu, kiraya verenin fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini her iki eşe ayrı ayrı bildirmek zorunda olmasıdır (TBK m.349/f.3). Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. HD., E. 2022/1054 K. 2022/1010 T. 24.05.2022 tarihli kararında bu yükümlülüğün ihlalinin feshin hükümsüzlüğünü doğurduğu vurgulanmıştır.

XI. Yargıtay Uygulaması

A. Temel İlkeler ve Yerleşik İçtihat

Yargıtay, aile konutuna ilişkin eş rızası konusunu tutarlı biçimde ele almış ve bazı temel ilkeleri kararlılıkla uygulamıştır. Bu ilkelerin başında, tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi TMK m.194’ün uygulanacağı kuralı gelmektedir. Yargıtay 2. HD.’nin yerleşik içtihadına göre hâkim, aile konutu niteliğini res’en araştırmak zorundadır.

B. Tahliye Taahhüdü ve Aile Konutu

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2012/629 K. 2012/19408 sayılı kararında aile konutuna ilişkin tahliye taahhütnamesinde her iki eşin imzasının bulunmaması hâlinde icra yoluyla tahliyenin gerçekleştirilemeyeceğine hükmetmiştir. Bu içtihat E. 2016/30367 K. 2018/3319 T. 18.04.2018 tarihli kararda daha da netleştirilmiş; nihayet E. 2022/9584 K. 2023/2309 T. 04.04.2023 tarihli kararla teyit edilmiştir.

C. Şerh Olmaksızın TMK m.194’ün Uygulanması

Yargıtay 2. HD., E. 2016/20910 K. 2016/14532 sayılı kararında, taşınmaz üzerinde aile konutu şerhinin tapuya işlenmemiş olmasının TMK m.194’ün uygulanmasını engellemeyeceğini; taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılmasının yeterli olduğunu açıkça ortaya koymuştur. Bu ilke, Yargıtay 2. HD., E. 2021/5337 K. 2021/6414 T. 22.09.2021 tarihli kararında da teyit edilmiştir.

XII. Doktrindeki Tartışmalar

A. Aile Konutunun Birden Fazla Olup Olamayacağı

Öğretideki hâkim görüş, bir ailenin yalnızca bir aile konutuna sahip olabileceği yönünde olmakla birlikte bunun mutlak bir kural olmadığı vurgulanmaktadır. Özellikle eşlerin birbirinden uzak şehirlerde çalışması gibi zorunluluk hâllerinde birden fazla konutun aile konutu sayılabileceği kabul edilmektedir.

B. Geçersizlik Yaptırımı: Kesin Hükümsüzlük mü, Askıda Hükümsüzlük mü?

Eşin rızası alınmadan yapılan feshin yaptırımı konusunda öğretide iki farklı görüş mevcuttur. Birinci görüşe göre fesih kesin hükümsüzdür. Hâkim olan ikinci görüşe göre ise söz konusu işlem başlangıçta askıda hükümsüzdür; diğer eşin sonradan rıza göstermesiyle (icazet) geçerlilik kazanabilir.

C. Kiraya Verenin İyi Niyetinin Korunması

Öğretide tartışılan bir diğer sorun, kiraya verenin eşin rızasının yokluğundan habersiz olması hâlinde korunup korunamayacağıdır. Yargıtay bu konuda kiraya verenin iyi niyetinin değil, eşin rızasının yokluğunun belirleyici olduğunu kabul etmektedir.

D. Karşılaştırmalı Hukuk: İsviçre Hukuku

Türk hukukundaki TMK m.194, İsviçre Medeni Kanunu’nun (ZGB) 169. maddesini birebir örnek almaktadır. ZGB m.169 uyarınca bir eş, diğer eşin rızası olmaksızın aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez. İsviçre Federal Mahkeme içtihadı da feshin ve fesih sonucu doğuran diğer işlemlerin rızaya bağlı olduğunu yerleşik biçimde kabul etmektedir.

XIII. Sonuç

Aile konutuna ilişkin kira sözleşmelerinin feshinde eşin rızası kuralı, evlilik birliğini ve aile konutunu korumaya yönelik temel bir güvence mekanizmasıdır. TMK m.194 ve TBK m.349, bu mekanizmayı farklı açılardan ele almakta; birbirine paralel ve tamamlayıcı düzenlemeler içermektedir.

Yürütülen incelemeden çıkan temel sonuçlar şu şekilde özetlenebilir: Birincisi, aile konutunun tespitinde tapu şerhinin varlığı zorunlu değildir; fiilî kullanım belirleyicidir. İkincisi, rıza salt fesih bildirimi için değil, tahliye taahhüdü, ikale sözleşmesi ve kira devrini de kapsayan tüm fesih sonucu doğuran işlemler için aranmaktadır. Üçüncüsü, eşin rıza vermemesi hâlinde hâkim müdahalesi bir çözüm yolu sunmaktadır. Dördüncüsü, kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olması, kiraya veren açısından çift bildirim yükümlülüğü doğurmaktadır.

Mevzuattaki eksiklik olarak şu husus dikkat çekmektedir: Kanun, rıza beyanının şeklini düzenlememekte; bu boşluk ispat sorunlarına ve uygulama farklılıklarına yol açmaktadır. Rızanın yazılı şekle bağlanması ya da en azından yazılı şeklin ispat kolaylığı sağlayacağının kanunda açıkça belirtilmesi, hem eşleri hem kiraya vereni koruyacak bir düzenleme olacaktır.

Kaynakça