Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamındaki Taşınmazı Yükleniciden (Müteahhit) Devralan 3. Kişinin İyiniyeti Korunur

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nca verilen kararda özetle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devrinden sonra, yüklenicinin bu taşınmazı arsa payı veya bağımsız bölüm olarak üçüncü kişilere satması ya da ipotek tesis etmesi durumunda; sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ya da geriye etkili olarak feshedilmesi halinde üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri yönündeki savunmalarının dikkate alınıp alınamayacağı tartışılmıştır.

Somut olaylarda genellikle, arsa sahipleri inşaat henüz tamamlanmadan taşınmazı yükleniciye devretmekte, yüklenici de bu taşınmazı üçüncü kişilere devretmektedir. Ancak yüklenici edimlerini yerine getirmediğinde sözleşme geriye etkili olarak feshedilmekte veya geçersiz sayılmaktadır. Bu durumda, yükleniciden hak edinen üçüncü kişilerin taşınmaz mülkiyeti veya ipotek hakkı gibi ayni haklarının korunup korunmayacağı yönünde içtihat farklılıkları ortaya çıkmıştır.

Yargıtay’ın önceki yerleşik içtihadına göre, yükleniciye yapılan tapu devri “avans” niteliğinde kabul edilmekte ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibinin bu devri geri istemesi mümkün görülmekteydi. Bu kapsamda, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin, yüklenicinin sözleşmeden doğan borçlarını ifa etmediğini bilmeleri gerektiği ve bu nedenle TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları, iyiniyetli sayılamayacakları kabul edilmekteydi.

Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu bu görüşten dönerek; yükleniciden taşınmaz satın alan veya ipotek hakkı kazanan üçüncü kişilerin, tapu siciline güven ilkesi gereğince ve TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli olmaları hâlinde kazanımlarının korunması gerektiğine, iyiniyetin ise yevmiye kaydı sırasında mevcut olup olmadığının esas alınması gerektiğine hükmetmiştir. İyiniyetin aksi iddia ediliyorsa, bunun ispat yükü arsa sahibine aittir. Yine kararda, arsa sahibinin tapu devrinin inşaat sözleşmesine dayalı olduğunu tapu siciline şerh vererek üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceği belirtilmiştir.

Sonuç olarak Kurul, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi hâlinde, yükleniciden hak edinen üçüncü kişilerin iyiniyetli olmaları ve bu iyiniyetin aksi ispatlanmamış olması durumunda ayni hak kazanımlarının korunması gerektiğine; ancak somut olayın özelliklerine göre üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı tespit edilirse taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar vermiştir.

Kararın tamamı için; https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/07/20250718-6.pdf

Stj.Av.Şirin ÇAKIR

Av.Yalçın TORUN

Uyarı; Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Stj.Av.Şirin ÇAKIR,  ve Av.Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.