KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, ŞEKLİ , SÜRESİ , KİRALAYANIN VE KİRACININ BORÇLARI İLE KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ZAMANAŞIMI
a. Tanımı:
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
b. Şekli
Kira sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir. Yazılı veya sözlü yapılabilir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu; 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu; 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu; 2920 sayılı Sivil Havacılık Kanunu ve 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’na göre kira sözleşmelerinin yazılı veya noterde yapılmış olması geçerlilik şartıdır. Yargıtay uygulamalarında kira sözleşmesinin başlangıcı ve kira bedelinin ispat külfetinin kiraya verene ait olduğu kabul edilmiştir. Başlangıç tarihinin ispatına ilişkin olarak yazılı olmayan sözleşmelerde tanık, abonelik başlangıçları, bankadan yapılan ödemeler vs. gibi delillere dayanılabilir. Kiraya verenin ispat koşulunu yerine getirmediği durumda kiracının kabul ettiği başlangıç tarihi ve bedele göre uyuşmazlık çözülecektir. Kural olarak, kira ilişkisinin varlığı ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.( Yargıtay 3. HD 2017/8153 E, 2019 1 4133 K.) Bazen uygulamada iki farklı kira sözleşmesi yapılmaktadır. Özellikle işyeri kiralarında düşük stopaj ödemek için bu yola başvurulmaktadır. Yargıtay böylesi hallerde düşük bedelli sözleşmenin muvazaalı olduğunu kabul etmekte ve ihtilafın yüksek bedelli olana göre çözümlenmesi gerektiğini kabul edilmektedir.
c. Kira Süresi
Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise durum biraz farklıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzaması bir yıl olup, sözleşme süresiz hale gelmemektedir. Süreler ilişkin hükümler uygulanırken kiralananın çatı işyeri veya konut olup olmadığı önem arz etmektedir.
ç. Kira Sözleşmesinde Taraflar
Kira sözleşmesinin tarafları kiraya veren ve kiracıdır. Her iki tarafta gerçek ve tüzel kişi olabilirler. Kiraya verenin malik olması zorunlu değildir. Yetkili temsilci aracılığı ile de bu sözleşme imzalanabilir. Yetkisiz temsil halinde temsil olunduğu belirtilen kişi sözleşmeyle bağlı değildir. Bu durumda vekaletsiz iş görme hükümleri geçerli olur. YHGK 30.11.2021 gün, 2017/(6)-1541 E, 2021/1516 K. Sözleşmenin tarafları yetkisiz temsil ile imzalanan sözleşmeye uymuşlar ve sonradan bu durumu ileri sürerlerse hakkın kötüye kullanılması durumu oluşabilir. Paylı mülkiyette kiralananın pay ve paydaş çoğunluğu ile, iştirak halinde mülkiyette tüm maliklerin birlikte rızası, oybirliği ile kira sözleşmesinin akdedilmesi gerekir. Kiraya veren taraf birden fazla ise, ya da kiraya verenin ölümü halinde iştirak halinde mülkiyet söz konusu ise tahliye ve fesih bildirimleri gibi bölünemeyen edimleri kiraya veren tarafların birlikte yapmaları gerekir. (Kira alacakları, kira bedelinin belirlenmesi gibi edimin bölünebildiği durumlara ilişkin taleplerde payları oranında tek başlarına hareket edebilirler.) Malikin kiraya veren sıfatı olmadığı, kira sözleşmesinin tarafı olarak yer almadığı hallerde; taahhüt nedeniyle tahliye (TMK 352/1) akde aykırılık nedeniyle tahliye (TBK 316), kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması sebebine dayalı tahliye (TBK 352/son) davası açma yetkisi yoktur. Ancak, ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350/1) yeniden inşa veya imar sebebiyle esaslı onarıma dayalı tahliye (TBK 350/2) davasını açabilir. Eğer kiracıya sözleşme bedellerinin kendisine ödenmesine yönelik ihtar göndermişse, daha sonra ödenmeyen kira bedelleri için temerrüt ihtarı gönderebilir, temerrüde dayalı tahliye davası açabilir. Mülkiyet el değiştirirse yeni malik; halefiyet (TBK 310) ilkesi gereği sözleşmenin tarafı haline gelir. Yeni malik kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemiş ise ödenmeyen kira bedelleri için temerrüt ihtarı gönderebilir, temerrüde dayalı tahliye davası açabilir.
d. Kiraya Verenin Kiralananı Kullanıma Elverişli Durumda Teslim Borcu
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Kullanıma elverişli olmayı ortadan kaldıran eksiklikler veya diğer ifade ile ayıplar fiziki eksiklik (rutubetli olma, ısınma sisteminin çalışmaması, vb.) olabileceği gibi; maddi ve ekonomik eksiklikler (yapı kullanım izin belgesi/iskan ruhsatının olmaması, vb.) şeklinde de olabilir. Teslim anında önemli ayıplarla teslim halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiracı önemli ayıpların bulunduğu mecuru kabul etmek zorunda olmayıp, reddederek TBK 117 vd. özellikle 125. maddede düzenlenen borçlunun temerrüdü sonrası seçimlik haklarını kullanabilir. Seçimlik haklar kapsamında kira sözleşmesinin ifa sürecinin başlamamış olması halinde dönme hakkını kullanarak sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Sözleşmeden dönmek yerine her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Yukarıdaki iki seçenek hak dışında borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirmek suretiyle borcun ifa edilmemesinden doğan müspet zararının giderilmesini de isteyebilir.
Teslim anında kiralananda var olan önemli gizli ayıp teslim sonrası fark edilmiş ve teslim anında bulunmazken sonradan ortaya çıkmışsa kiralayana bildirimde bulunarak kiracı yukarıdaki seçimlik haklarını kullanabilir. Önemli ayıp ister teslimatta çıkmış olsun isterse sonradan ortaya çıkmış gizli ayıp olsun kiracı ayrıca TBK 305. madde kapsamında diğer seçimlik haklarını da kullanabilir. TBK 305 ve devamı maddelerinde ayıp nedeniyle kiracının seçimlik hakları ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. TBK 306. göre ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. TBK 307. maddeye göre ise kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Daha önce de ifade ettiğimiz gibi ayıp önemli bir ayıp ise kiracının sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Kiralananın teslimi sonrasında sözleşmede amaçlanan kullanım şekline uygun olarak kullanım ve yararlanmanın devamı sırasında kiraya verinin sorumlu tutulamayacağı deprem, sel baskını, heyelan gibi mücbir sebep veya olağanüstü bir durum idari bir karar gibi sebeplerle ifanın imkansızlaşması halinde kiraya verenin sorumluluğuna gidilemeyeceğinden, kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcu sona erecektir. Böyle bir durumda kiracının bu dönem için kira bedelini ödeme yükümlülüğü de sona erecektir.
e. Kiracının Borçları
(1) Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini taraflar serbestçe belirleyebilirler. 13.09.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 85 no.lu Cumhurbaşkanlığı kararıyla kira sözleşmelerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olamayacağı düzenlenmiştir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede ödeme zamanı belirlenebilir. Belirlenmişse kesin vade kabul edilir. Sözleşmede gün belirtilmeksizin her ay peşin ödeneceği yazılı ise, yerleşik Yargıtay uygulamalarında her ayın en geç üçüncü günü mesai saati bitimine kadar ödenmesi gerektiği kabul edilmiştir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
(2) Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin faydasız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kiralanan konutun ara duvarlarını kaldırma, kolonlarını kesme, binada ruhsata aykırı tadilat yapma, kiralananı kiralama amacın aykırı olarak meyhane, kumarhane veya randevu evi olarak kullanma özenle kullanma borcuna aykırılık olarak nitelendirilen durumlara örnektir. Kiralananın fuhuş yapılması, kumar oynatılması gibi gayrimeşru işlerin yapılmasında kullanımı özenle kullanma borcunu ihlali kabul edilerek kiracıya süre verilmesine gerek kalmaz. Konut ve çatılı iş yeri kiraları dışındaki diğer kira sözleşmelerinde aykırın giderilmesi için kiracıya mehil verilmesi şartı aranmamıştır.
(3) Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
(4) Ayıpların Giderilmesine Ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
f. Kira Alacağı ve Kira Sözleşmelerinde Zamanaşımı
Kira alacağından doğan davalarda zamanaşımı süresi 5 yıl olup, kira alacağı hariç kira sözleşmesine dayanarak açılan alacak ve tazminat davalarının zamanaşımı süresi 10 yıldır.
Av. Yalçın Torun
UYARI
Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Av.Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.