Kiracı Yan Giderleri (Isıtma, Aydınlatma, Su Gideri Vs.) Ödemediği Durumda Tahliye Edilebilir Mi?
1.Giriş
Kiracının yan giderleri ödememesi durumunda başvurulacak hukuki yol Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesinde düzenlenmiştir.
“Kiracının temerrüdü” başlıklı madde hükmüne göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar”
2.Yan Giderler Neleri Kapsar?
Öncelikle yan giderlerden ne anlaşılması gerektiğine bakmamız gerekiyor. 6098 sayılı TBK m. 341/I kapsamında ise sözleşmenin diğer tarafıdır; ilgili maddenin ilk fıkrası uyarınca “kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür” hükmüne yer verilmek suretiyle sorumluluk kiracıya yüklenmiş durumdadır. Madde hükmünden aidat, kapıcı, ısıtma, aydınlatma, su giderinin yan giderlerden olduğu kanaatine ulaşabiliriz. Bu konuda da Yargıtay’ın 2018 tarihli bir kararında görüşü şu şekildedir;
“Uyuşmazlık kira sözleşmesinin 6. maddesinde sözü edilen emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinin Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesinde belirtilen yan giderlerden olup olmadığı buna bağlı olarak temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği noktasındadır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları dışındaki genel hükümlere tabi kiralarda Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verenin borçlarını düzenleyen 302.maddesi hükmüne göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış ve kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır. Anılan kanunun 303.maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Her iki madde hükmünden kural olarak vergi ve benzeri mükellefiyetler ile kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderleri ödeme borcunun kiraya verene yüklendiği bu kuralın aksinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceği anlaşılmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kullanma giderlerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 341.maddesinde daha somut bir ifade kullanılarak kullanma giderlerinin ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderleri olduğu belirtilmiştir. Bu açıklamalardan sonra konunun kiracının kira bedelini ve yan gideri ödemede temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmüne göre irdelenmesi, bu madde kapsamında hangi yan giderlerin temerrüde esas alınacağının saptanması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341. maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315. maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 2 Alacağa yönelik temyize gelince; yukarıda açıklandığı üzere Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesi uyarınca kiraya verenin ödemesi gereken vergi yükümlülüğünü kiracı kira sözleşmesindeki düzenleme ile üzerine aldığına göre kiraya verenin ödediği emlak vergilerinin hangilerinin davalının kiracı olduğu yere ait olduğu tespit edilmeden yazılı şekilde itirazın iptaline karar verilmesi de isabetsiz olmuştur…” gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir… Bu bağlamda değerlendirildiğinde; Çevre temizlik vergisi, kiracının kira bedeli dışında ödeyeceği yan giderlerdendir. Somut olayda uygulanması gereken ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK 315. maddesinde açıkça yan giderlerin kira bedeli gibi temerrüt nedeniyle tahliyeye esas alınması gerektiği belirtilmiş olması karşısında, 04 Mart 1968 tarih, 1966/14 Esas, 1968/7 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararının yan giderler bakımından dava konusu uyuşmazlıkta uygulama imkânı da bulunmamaktadır. Tüm yukarıda anlatılan nedenlerle, çevre temizlik vergisinin yan giderlerden kabul edilmemesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozma nedeni yapılmasının hatalı olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla, yerinde bulunmayan davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün 6763 sayılı Kanun’un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca onanmasına karar vermek gerekmiştir.”
3.Yan Giderler Ödenmediği Takdirde Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Kiracı, kira bedelini veya aidat gibi yan giderleri zamanında ödemediği takdirde, kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtar göndererek bu ihtarla kiracıya borcunu ödemesi için en az 30 günlük bir süre verebilir. Kiracı bu sürede de borcunu ödemez ise kiraya veren sözleşmeyi fesih edip açacağı davada kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilir. Kanunun bu maddesinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, sadece kira bedelinin değil; yan giderlerin ödenmemesi halinin de tahliye sebebi olabilmesidir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu ile getirilen bu yenilik sayesinde artık aidatları ödemeyen kiracılar için de tahliye talep edilebilecektir. Bu konuyla ilgili Yargıtay’ın bazı kararları mevcuttur;
“Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir…Yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde temerrüt veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açılabilmesi için kiracıya süreli ihtarın gönderilmesi gerekir. Ayrıca yan giderlerin ödenmemesi sözleşmeye aykırılık değil temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir. Davacı tarafından davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/60 K. 2015/1386 T. 16.2.2015)
“01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca; kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedellerini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün diğer kira sözleşmelerinde en az 10 gün olması zorunludur. Kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi durumunda feshin gerçekleşme koşulları yasada belirtilmiş olup belirtilen koşullara uygun olmayan fesih bildirimi taraflar açısından hukuki sonuç doğurmaz. Öte yandan kira bedeli ve yan giderler dışında diğer ödeme yükümlülüklerinin ihlali de kanunda bir fesih nedeni olarak tavsif edilmiş değildir. Somut olaya bu çevreden bakıldığında; fesih bildirimi içerik itibariyle yasada belirtilen düzen ve koşullara uygun olmadığı gibi davalıya da tebliğ edilmiş değildir. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olmuştur.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/15154 K. 2014/6135 T. 13.5.2014)
4. Yan Giderlerin Ödenmemesi Nedeniyle Çekilen İhtar İki Farklı İhtar İçerisinde Değerlendirilir mi?
TBK md.352’e göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Doktrinde bu konuda farklı görüşler mevcuttur. TBK m. 352’de iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenirken “kira bedelinin” ödenmesinden bahsedilmiştir. Bu durumda yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtarla tahliye imkanının olup olmadığı konusunda iki ayrı görüş ortaya çıkmaktadır. Birinci görüş, TBK m. 314 ve TBK m. 315’te yan giderlerden ayrıca söz edilmiş olmasının bilinçli bir tercih olduğunu ve TBK m. 352’de yan giderlerden bahsedilmemiş olmasının yan giderlerin ödenmemesinin iki haklı ihtarla tahliyeye imkan vermediğini savunmaktadır. Diğer görüş ise, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilen iki haklı ihtarla tahliye imkanını geniş yorumlamaktadır ve kira bedeli gibi yan giderlerin de tam olarak ödenmemesi nedeniyle gönderilen ihtarların haklı ihtar olacağını kabul etmektedir.
Stj. Av. Aysu HASANLI & Av. Yalçın TORUN
Uyarı
Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Stj. Av Aysu HASANLI ve Av . Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.