Av. Yalçın Torun | Torun Hukuk Bürosu | Mayıs 2026
Makale Özeti
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2 Nisan 2026 tarihinde TBMM’de kabul edilen 7577 sayılı Kanun ile önemli değişikliklere uğramıştır. Bu değişiklikler; yöneticinin avans toplama yetkisinin sınırlandırılması, işletme projesinin genel kurulda onaylanması zorunluluğu ve yönetim planı değişikliği için aranan oy çoğunluğunun beşte dörtten üçte ikiye indirilmesinden oluşmaktadır.
I. Giriş
Kat mülkiyeti hukuku, çok katlı yapılarda birlikte yaşamanın ve ortak alanların yönetilmesinin hukuki çerçevesini oluşturmaktadır. Bu çerçeve, 23 Haziran 1965 tarihinde yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiş; toplumsal ve ekonomik gelişmelere paralel olarak zaman içinde çeşitli değişikliklere konu olmuştur.
En son ve kapsamlı değişiklikler, 2 Nisan 2026 tarihinde kabul edilen 7577 sayılı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile gerçekleştirilmiştir. Söz konusu kanunun 3., 4. ve 5. maddeleri, KMK’nın 35., 37. ve 70. maddelerinde köklü düzenlemeler öngörmektedir. Bu makale, yapılan değişiklikleri eski düzenlemeyle karşılaştırmalı biçimde ele almakta ve uygulamaya yansıyacak hukuki sonuçlarını değerlendirmektedir.
II. Yasal Dayanak ve Kapsam
Anayasal Temel: Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına almakta; bu hakkın ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceğini öngörmektedir. Kat mülkiyetinin ortak kullanım ve yönetimine ilişkin düzenlemeler, Anayasa’nın bu çerçevesi içinde değerlendirilmektedir.
Kanuni Dayanak: Değişiklikler 7577 sayılı Kanun’un 3., 4. ve 5. maddeleriyle gerçekleştirilmiştir. Avans artış sınırının belirlenmesinde ise 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca her yıl ilan edilen yeniden değerleme oranı esas alınmaktadır.
III. Yapılan Değişikliklerin Analizi
A. Avans Toplama Yetkisinin Sınırlandırılması (KMK m. 35/d)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinin (d) bendi, yöneticinin görevleri arasında avans toplama yetkisini düzenlemektedir. Değişiklikten önce yöneticiye “münasip miktarda para toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplanması” yetkisi tanınmaktaydı.
7577 sayılı Kanun’un 3. maddesiyle bu ibare “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde değiştirilmiştir. Böylece yöneticinin avans toplama yetkisi, işletme projesinin genel kurulda onaylanmasına kadar geçen dönemle sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, uygulamada sıklıkla karşılaşılan belirsiz ve tekrarlayan avans taleplerine hukuki bir son vermektedir. Yöneticinin takdir yetkisi daraltılmış, kat maliklerinin mali güvencesi pekiştirilmiştir.
B. İşletme Projesinin Genel Kurulda Onaylanması Zorunluluğu (KMK m. 37)
37. maddede yapılan değişiklik, işletme projesinin hazırlanma ve onaylanma sürecini yeniden düzenlemiştir. Eski düzenlemede yönetici, işletme projesini doğrudan hazırlayıp uygulayabilmekteydi; genel kurulun onayı ön koşul olarak aranmıyordu. Yeni düzenlemeyle birlikte işletme projesi, kat malikleri genel kurulunda onaylanmak zorundadır. Genel kurul, bu süreçte artık asıl karar mercii konumuna yükseltilmiştir.
Genel kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmaması halinde yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlayacak; bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen ya da değiştirilerek kabul edilecektir. Yürürlükte bir işletme projesi varken geçici işletme projesi için öngörülen bedel, mevcut proje bedelinin 213 sayılı VUK’un mükerrer 298. maddesi uyarınca her yıl ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. Bu düzenleme, fahiş aidat artışlarını önleyen nesnel ve hukuken denetlenebilir bir güvence niteliği taşımaktadır.
C. Yönetim Planı Değişikliği İçin Gereken Çoğunluğun İndirilmesi (KMK m. 70)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesinde yapılan değişiklik, yönetim planı değişikliğinin önündeki en önemli fiilî engellerden birini ortadan kaldırmıştır. Eski düzenlemede yönetim planının değiştirilebilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranmaktaydı; bu oran, büyük konut sitelerinde neredeyse ulaşılamaz bir eşik oluşturmaktaydı. 7577 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle bu çoğunluk üçte iki olarak belirlenmiştir.
Maddeye eklenen “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz” hükmü son derece kritiktir. Bu kural, değişiklikten önce düzenlenmiş ve beşte dört çoğunluk arayan yönetim planlarındaki ilgili hükümleri geçersiz kılmaktadır. Değişiklik yalnızca ileriye yönelik etki doğurmamakta, yürürlükteki tüm yönetim planlarını da kapsamaktadır.
IV. Karşılaştırmalı Tablo
| Madde | Eski Düzenleme | Yeni Düzenleme (7577 s.K.) |
|---|---|---|
| KMK m. 35/d (m.3) | Yönetici münasip miktarda avans toplar; bitince tekrar toplar. | Avans yetkisi yalnızca işletme projesi onaylanana kadar geçer. |
| KMK m. 37/1 (m.4) | Yönetici projeyi doğrudan hazırlayıp uygular. | Proje genel kurulda onaylanır; yoksa yönetici geçici proje yapar, 3 ay içinde onaylanır. |
| KMK m. 37/c (m.4) | Avans artışına nesnel bir üst sınır yoktur. | Artış VUK m. 298 yeniden değerleme oranını aşamaz. |
| KMK m. 70 (m.5) | Yönetim planı değişikliği için beşte dört oy aranır. | Üçte iki oy yeterlidir; aykırı plan hükümleri uygulanmaz. |
V. Sonuç ve Değerlendirme
7577 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikler, uygulamada yıllardır süregelen üç temel soruna karşı somut ve ölçülebilir çözümler getirmektedir. Yöneticinin avans toplama yetkisi zaman bakımından sınırlandırılmış, işletme projesi genel kurulun onayına bırakılmış ve yönetim planı değişikliği daha erişilebilir bir çoğunluk eşiğine bağlanmıştır.
Özellikle aidat artışlarının VUK kapsamındaki yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılması, kat maliklerine öngörülebilir ve nesnel bir hukuki güvence sunmaktadır. Uygulamada dikkat edilmesi gereken en kritik husus, yönetim planı değişikliğine ilişkin hükmün mevcut yönetim planlarına geriye dönük etki doğurmasıdır. Beşte dört çoğunluk arayan eski hükümler artık geçersizdir. Kat malikleri kurullarının, yönetim planlarını yeni hukuki çerçeve kapsamında gözden geçirmesi büyük önem taşımaktadır.
Bir bütün olarak değerlendirildiğinde, bu değişiklikler kat mülkiyeti hukukunun yönetimsel ve mali boyutunu daha adil, öngörülebilir ve demokratik bir zemine taşımaktadır.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bireysel hukuki sorunlarınız için bir avukattan görüş almanız tavsiye olunur.
Av. Yalçın Torun | Torun Hukuk Bürosu | yalcintorun1966@gmail.com
Kaynakça:
– 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (23.06.1965 tarihli ve 12038 sayılı R.G.)
– 7577 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Kabul: 02.04.2026)
– 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, Mükerrer Madde 298
– Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, Madde 35