Kamulaştırma, Acele Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Halleri

1.Giriş

Bu çalışmada “Kamulaştırma, Acele Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Halleri” konusu; kamulaştırma kavramı ve hukukumuzdaki yeri, kamulaştırmanın satın alma yoluyla gerçekleştirilmesi, kamulaştırmanın kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılması yoluyla gerçekleştirilmesi, acele kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma başlıkları altında incelenmiştir.

2.Kamulaştırma Kavramı ve Hukukumuzdaki Yeri

a.Genel Olarak

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, mülkiyetinin veya irtifak haklarının Devlet veya kamu tüzel kişilerine devredilmesi halidir. Kamulaştırma hususu Anayasamızda da düzenlenmiş bir olgudur. Anayasamızın 46.maddesi uyarınca :

Kamulaştırma
MADDE 46 – Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının
bedeli, her halde peşin ödenir.
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.

Kamulaştırmada idare tarafından üstün tutulan kamu yararı ile kişisel yarar özelinde mülkiyet hakkı çatışması yaşanmaktadır. İdare, ihtiyaç duyduğu taşınmazlar için kamulaştırma talep edebilecektir ancak bu işlemi yerine getirirken hem mülk sahibi bireylerin temel haklarını korumak hem de hukuka ve kanuna uygun bir şekilde süreci yürütmek durumundadır. Nitekim Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Eki Birinci Protokolün Mülkiyetin Korunması başlıklı 1 inci maddesinde de idarenin kamu yararını gözetebileceği ancak bunu yaparken yasaya ve hukukun genel ilkelerine göre kamulaştırma işlemini gerçekleştirmesi gerektiği vurgulanmıştır.

“Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.”

b.Hazırlık İşlemlerinin Gerçekleştirilmesi ve Kamulaştırma Kararının Alınması

Kamulaştırma işlemi, kamulaştırma kararının yetkili idarece usulüne uygun bir şekilde alınmasıyla başlayan ve taşınmazın idare adına tescil edilmesiyle son bulan bir süreçtir. İdare tarafından kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için izlenmesi gereken idari yollar mevcuttur.

Öncelikle kamulaştırma işlemi, yukarıda da bahsedildiği gibi temel olarak kamu yararı amacına dayanmaktadır. Belirtmek gerekir ki, bir kamu hizmetinin veya teşebbüsünün yürütülmesi, hangi idarenin görev alanına giriyorsa ancak o idare tarafından kamu yararı gözetilerek kamulaştırma işlemi yapılabilir. Bu kamu yararını tespit edecek ve kamu yararı kararı verecek idari kurum merciler 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 5.maddesinde sayılarak gösterilmiştir. Bu merciler tarafından verilen kararlar, 6.maddede belirtilen merciler tarafından onaylanarak işleme koyulabilecektir. Burada dikkat çekilmesi gereken husus, Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaya ihtiyaç duymamasıdır. Bunun yanında, onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınacak ve işlemler yürütülecektir.
Kamulaştırmada idare tarafından öncelikle yerine getirilmesi gereken usul 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7.maddesinde açıklanmıştır :

Kamulaştırmada önce yapılacak işlemler ve idari şerh
Madde 7 – Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 – 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince re’sen sicilden silinir.

Öncelikle yapılacak işlem, kamulaştırma yapılacak taşınmazın bilgilerini içeren ölçek planın hazırlanması ve kamulaştırılacak taşınmazın sahiplerinin veya tapu kaydı yoksa zilyetlerini tespit etmektir. Bunların ardından vergi dairesine gerekli beyanlar yapılacak ve tapuda kamulaştırmaya ilişkin taşınmaza sicilde şerh koydurulacaktır. İdare tarafından şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle

idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmelidir. Aksi halde konulan bu şerh tapu idaresince re’sen sicilden silinecektir.

c.Kamulaştırmanın Satın Alma Usulü ile Gerçekleştirilmesi

Kamulaştırmanın satın alma usulüyle gerçekleştirilmesine ilişkin izlenecek yol ve uyulacak esaslar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8.maddesinde belirtilmiştir:

Satın alma usulü
Madde 8
“İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usulle- re göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

(Değişik beşinci fıkra: 20/8/2016-6745/31 md.) Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

(Değişik altıncı fıkra: 20/8/2016-6745/31 md.) İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya re’sen tescil veya terkin edilir. Tapuya re’sen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır.”

Kanunda da belirtildiği gibi tapuda kayıtlı taşınmazın kamulaştırılmasına karar verildikten sonra öncelikle uygulanacak usul satın alma yoluyla kamulaştırmanın gerçekleştirilmesidir. Buna ilişkin olarak yapılması gereken işlem ilk olarak Kamulaştırma Kanunu’nun 11.maddesi uyarınca belirlenen esaslara göre rapor alınabilmesi için, işlemi yapacak idarenin bünyesinden en az 3 kişi belirlenerek taşınmaza ilişkin kıymet takdirinin yapılmasıdır. Kıymet takdiri yapılırken ; taşınmazın cins ve nevii, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ve her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, araziler açısından taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, arsalar açısından kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri, yapılar açısından resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı, bunlar dışında da her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri göz önünde bulundurularak rapor hazırlanmalı ve bedel tespiti yapılmalıdır.

Taşınmazın tahmini değerini içeren kıymet takdiri belirlenen komisyon tarafından yapıldıktan sonra, kamulaştırma işlemini yürüten idare yine kendi bünyesinde görev yapan en az 3 kişiden oluşturacağı komisyonla tahmini bedel üzerinden pazarlıkla satın alma veya trampa işlemlerini gerçekleştirmek üzere bir uzlaşma komisyonu oluşturacaktır. Pazarlık ve satın alma aşamasına geçilebilmesi için idare, taşınmazın malikine, belirlenen tahmini bedel açıklanmamak kaydıyla satın alma veya irtifak hakkı kurma niyetini bildiren resmi taahhütlü bir yazı gönderecektir. Malik veya yasal temsilcisinin, yazının tebliğ alınmasından itibaren 15 gün içinde anlaşma amacıyla idareye başvurması halinde idarece belirlenen tarihte pazarlık görüşmeleri gerçekleştirilecek ve anlaşılması durumunda buna ilişkin tutanak düzenlenecektir. Anlaşmaya konu taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları, bununla birlikte kamulaştırma bedeli de taraflarca tutanakla imza altına alınacaktır.

Tutanağın imzalanmasının ardından kanuna göre, idare tarafından 45 gün içinde tutanakta belirtilen kamulaştırma bedeli hazır edilerek idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuda re’sen tescil veya terkin işlemleri gerçekleştirilecektir. Tapuya re’sen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli taşınmaz maliklerine ödenir ve böylece taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır. Bu usul izlenerek gerçekleştirilen satın alma yoluyla kamulaştırmaya ve anlaşılan bedele karşı dava yoluna gidilemeyecektir.

Kanunda belirtilen şekilde kamulaştırma adına anlaşma sağlanamaması halinde ise görevli ve yetkili mahkemeden Kamulaştırma Kanunu madde 10 uyarınca kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenebilecektir.

d.Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası Açılması Yoluyla Kamulaştırmanın Gerçekleştirilmesi

Kamulaştırmak istediği taşınmazı yukarıda detaylıca belirtilen usule göre elde edemeyen idare, taşınmaz malikine karşı kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açarak ilgili taşınmazın kamulaştırılmasını talep edecektir. Davanın açılmasına ilişkin Kamulaştırma Kanunu madde 11’in 1.fıkrasında :

“Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.”

Açılacak davada görevli yargı birimi Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi davaya bakacak olan yetkili mahkemedir. İdare dava dilekçesinde, kamulaştırma konusu taşınmazın bedelinin tespitini ve bu bedelin peşin veya istisnai hale girmesi koşuluyla taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın kendisi adına tesciline karar verilmesini talep edecektir. Bu taleplerle açılacak dava üzerine, mahkeme idarenin başvurusundan itibaren en geç 30 gün içinde duruşma günü belirleyecek ve meşruhatlı davetiye çıkarılarak kanunda sayılan belirtilmesi gereken hususlar ve dava dilekçesi davalı konumundaki taşınmaz malikine tebliğ edecektir.

Kendisine yapılan tebliğden itibaren 30 gün içinde davalı taşınmaz maliki, kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecektir. Davalıya gönderilen meşruhatlı davetiyede, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmadığı ve yürütmenin durdurulması kararı alınmadığı takdirde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği bildirilecektir. Davanın açılmasından itibaren 30 gün içinde tayin edilecek duruşmanın ne şekilde ilerleyeceği ve yapılacak işlemler Kamulaştırma Kanunu m.10’un 5,6,7 ve 8. fıkralarında gösterilmiştir :

“Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.”

“Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.”

“Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.”

“Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Kamulaştırma bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedelden fazla olması halinde fazla olan tutarın bloke edildiğine veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.”

Hakim öncelikle tarafları taşınmaz bedeli üzerinde anlaşmaya davet eder. Anlaşmanın sağlanabilmesi halinde üzerinde anlaşılan bedel kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir ve Kamulaştırma Kanunu 11.maddesi 8.fıkrasının 2.cümlesi ve devamı uyarınca işlemler yerine getirilerek dava sonuçlandırılır.

Anlaşılamaması halinde ise hakim tarafından en geç 10 gün içinde keşif günü tayin edilir ve tüm ilgililer huzurunda taşınmaz mahalinde keşif yapılır. Keşif raporu, tarafların ve diğer ilgililerin beyanları dikkate alınarak 15 gün içinde bilirkişi raporu hazırlanır ve taraflara tebliğ edilir. Bunun sonucunda yine anlaşma sağlanamaması halinde hakim tarafından somut durum gözetilerek kamulaştırma bedeli tayin edilir ve 8.fıkranın 2.cümlesine göre usul işlemleri yürütülür. Mahkemece verilecek tescil hükmü kesin olup, bununla birlikte tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilecektir.

Önemle altını çizmek gerekir ki, idare, kamulaştırmanın her safhasında, kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir.

e.Taşınmaz Maliki Tarafından Kamulaştırma İşlemine Karşı Açılabilecek Davalar

Taşınmaz malikinin dava hakkı Kamulaştırma Kanunu madde 14 uyarınca düzenlenmiştir:

Dava hakkı
Madde 14 – (Değişik: 24/4/2001 – 4650/7 md.)
Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından 10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir.

(1).Kamulaştırma İşleminin İptali Davası

Kamulaştırma işlemi, idari işlem niteliğindedir ve idare her türlü işleminin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç bakımından hukuka aykırı olması halinde iptal davası açılabilecektir. Bu kapsamda taşınmaz maliki tarafından kamulaştırma işleminin iptali istenebilecektir. Kamulaştırma işlemine karşı iptal davalarında görevli ve yetkili mahkeme; kamulaştırma kararı Cumhurbaşkanı ve Bakanlar Kurulu tarafından alınmışsa Danıştay, diğer kamulaştırma işlemlerinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Kendisine yapılan tebliğden itibaren 30 gün içinde taşınmaz maliki, kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açabilecektir. Bu süre hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir. Açılan iptal davasında yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmış olan kamulaştırma bedelinin tespit ve tescili davası açısından Asliye Hukuk hakimi idare mahkemesinde bir karar verilene kadar davaya ilişkin bir işlem yapmayacak ve dava sonucunu bekleyecektir.

(2).Maddi Düzeltim Davası

İdare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında kamulaştırılacak taşınmazla ilgili idare tarafından önceden hazırlanmış olan kıymet takdiri tutanakları ve işleme ilişkin diğer belgeler davalı taşınmaz malikine tebliğ edilecektir. Taşınmaz maliki tarafından, kamulaştırmaya ilişkin belgelerde eksiklik veya herhangi bir gerçeğe aykırı unsurun tespiti halinde maddi düzeltim davası açılabilir. Maddi düzeltim davası da 30 günlük hak düşürücü süreye tabidir ve bu süre içinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

3)Acele Kamulaştırma

Kamulaştırma, idarenin kamu yararı gözeterek gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, mülkiyetinin veya irtifak haklarının Devlet veya kamu tüzel kişilerine devredilmesi halidir. Kamulaştırma, yukarıda açıklanan olağan sebeplerle yapılabileceği gibi ihtiyaç veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda farklı bir usul izlenerek de yapılabilir. Acele kamulaştırma olarak adlandırılan bu hukuki yol, Kamulaştırma Kanunu madde 27’de düzenlenmiştir:

Acele kamulaştırma
Madde 27 – 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.

(Ek fıkra: 19/4/2018-7139/29 md.) Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20’nci madde uyarınca boşaltılır.

Bu Kanunun 3’üncü maddesinin 2’nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak
kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.

Acele kamulaştırma işleminin, olağanüstü bir kamulaştırma yoludur ve istisnai durumlarda uygulanabilecek bir yöntemdir. Hangi durumlarda bu yola başvurulabileceği kanunda tahdidi bir şekilde gösterilmiştir. İlgili kanun maddesi uyarınca belirtilen şartların mevcut olması halinde, kamu yararı bakımından gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin talebi üzerine taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak acele el koyma talep edilebilecektir. Açılan bu dava HMK uyarınca delil tespiti niteliğindedir. Mahkemece, dava açıldıktan sonra bilirkişi kurulu tayin edilecek ve Kamulaştırma Kanunu madde 11 uyarınca bedel tespiti yapılacaktır. Yapılan bilirkişi incelemesinde belirlenen acele el koyma bedelinin idare tarafından, mahkemece belirlenen süre içinde bankaya yatırılması halinde acele el koyma gerçekleştirilecektir.

Acele el koyma gerçekleştikten sonra, kendisine tebliğ yapılan taşınmaz maliki ya parayı alıp idare adına tescile onay verecektir ya da bedeli az bulduğunu ve anlaşmadığını idareye bildirecektir. Taşınmaz maliki tarafından tescile onay verilmemesi durumunda Kamulaştırma Kanunu m.8 uyarınca öncelikle satın alma yoluyla uzlaşma denenecek ve bedel üzerinden anlaşılmaya çalışılacaktır. Bunun da gerçekleşmemesi halinde idare tarafından m.10 uyarınca bedel tespit ve tescil davası açılarak taşınmazın idare adına tescili sağlanabilecektir. Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan bu davada kamulaştırmaya ilişkin hükümler uygulanacak ve dava bu şekilde yürütülecektir. Acele el koyma için idare tarafından açılan dava delil tespiti niteliğinde olduğu ve tescile imkan vermediği için, idare tarafından taşınmaz maliki ile anlaşılamaması halinde bedel tespit ve tescil davası açılması zorunludur. Dava sonucunda belirlenen bedel idare tarafından taşınmaz malikine ödenecek ve taşınmazın idareye tescili gerçekleştirilerek kamulaştırma işlemi kesinleşecektir.

Acele kamulaştırma yoluna başvurulmasının temel sebebi, tescilin gecikmesi durumunda acele el koyma davasıyla söz konusu taşınmaza el konulup gözetilen kamu yararının gecikmesizin yerine getirilmesini sağlamaktır.

4)Kamulaştırmasız El Atma

Öğretide kamulaştırmasız el atma kavramı; kamulaştırma işlemi yapılmaksızın idarenin özel mülkiyette bulunan taşınmazlara kişilerin mülkiyet hakkını kısıtlayacak şekilde fiilen müdahale etmesi olarak tanımlanmıştır. Kamulaştırmasız el atma hukuki değil, fiili bir durumdur. Mevzuatta bu işleme ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır, bu nedenle de işlem hukuki dayanaktan yoksundur.

Kamulaştırmasız el atmanın birtakım unsurları vardır. Bu unsurlara sahip işlem idare tarafından gerçekleştirildiğinde taşınmaz maliki bu işleme karşı dava yoluna gidebilmektedir.
Kamulaştırmasız el atmadan söz edebilmek için :

El atılan taşınmazın özel hukuk gerçek veya tüzel kişisinin mülkiyetinde bulunması,

Kamulaştırma yetkisine sahip idare tarafından taşınmaza kamulaştırma yapılmadan fiilen el atılması,

El atma işleminin kamu yararı gözetilerek gerçekleştirilmesi,

El atma işleminin hukuka aykırı olması.

Bu şartların sağlanması ve el atma işleminin istisna durumlar içine girmemesi halinde taşınmaz maliki tarafından idareye karşı dava açılabilecektir.

a.Müdahalenin Men’i Davası veya Bedel Davası

Kamulaştırmasız el atma işlemine karşı el atmanın önlenmesi amacıyla müdahalenin men’i davası açılabilir. Bu davanın açılabilmesinin temel şartı, taşınmaz üzerindeki haksız tecavüzün devam ediyor olmasıdır. Çünkü taşınmaz maliki, açtığı dava ile idarenin haksız tecavüzünün sona erdirilmesini talep etmektedir. Haksız el atma sona ermişse, müdahalenin men’i değil ancak varsa malikin zararının tazmini talep edilebilecektir. Müdahalenin men’i davasında taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi yetkilidir.

Taşınmaz maliki müdahalenin men’ini talep etmek yerine idareye karşı bedel davası açarak el konulan taşınmazın bedelini isteme hakkına da sahiptir. Buna göre kamulaştırma işlemi yapmadan kamu yararı gözeterek dava konusu taşınmazına el koyulan taşınmaz maliki, taşınmazın bedelini talep edip mülkiyeti idareye devredebilecektir. Bedel davasında da görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.

Anayasa Mahkemesi 10.04.2003 gün ve E: 2002/112, K: 2003/33 sayılı kararıyla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun hak düşürücü süreyi düzenleyen 38. maddesini iptal etmiştir. İptal öncesi düzenlemede, taşınmaz mal ile ilgili dava hakkının 20 yıl geçmekle düşeceği belirtilmişken Anayasa Mahkemesi’nin 38. maddeye ilişkin iptal kararından sonra, idarenin hak düşürücü süre sonunda taşınmazın mülkiyetini tescilden önce kazanması söz konusu olamayacaktır. Bu nedenle iptal kararıyla birlikte kamulaştırmasız el koyma nedeniyle açılacak davalarda süre sınırı bulunmamaktadır.

b.Ecrimisil veya Tazminat Davası

Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin rızası olmaksızın başka biri tarafından haksız kullanımı sonucu istenebilecek tazminattır. Taşınmaz maliki, idareye karşı ecrimisil davası açarak haksız işgal sebebiyle kullanılan süre kadar kullanma bedelini isteyebilir. Ecrimisil davası tek başına açılabileceği gibi müdahalenin men’i davası, bedel davası veya tazminat davasıyla birlikte de açılabilir.

Ecrimisil davalarında görevli ve yetkili mahkeme, adli yargıda genel hükümlere göre taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ecrimisil talebinde Yargıtay, 5 yıllık zamanaşımı süresini benimsemektedir.

Bununla birlikte veya ayrı olarak taşınmaz maliki, kamulaştırmasız el atılan ve zarar gören taşınmazının zararının tazminini de talep edebilir. Tazminat davası taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır. Tazminat istemine ilişkin zamanaşımı süresi, haksız fiil sorumluluğuna dayanıldığından 2 ve 10 yıldır.

c.Açılacak Davalara İlişkin Vekalet Ücreti ve Harçlar

Anayasa Mahkemesi kamulaştırmasız el koyma davalarında, mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretinin maktu olarak belirlenmesi gerektiğini düzenleyen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Geçici 6. maddesinin 13. fıkrasını 13.11.2014 tarihinde iptal etmiştir. Yargıtay 04.11.1983 tarihinden sonra kamulaştırmasız el atılan taşınmazlar için açılan davalarda vekalet ücreti ve harcın nispi olarak belirleneceğine karar vermiştir. Kamulaştırmasız el koyan idare Harçlar Kanunu m. 13/J bendin- de yer alan genel bütçeli kuruluşlardan olması halinde idareden harç alınmayacak ve kısmi kabul halinde de karşı taraf lehine reddedilen miktarı geçmemek üzere idare lehine nispi vekalet ücreti takdir edilecektir.

5.Sonuç

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, mülkiyetinin veya irtifak haklarının Devlet veya kamu tüzel kişilerine devredilmesi halidir. İdare tarafından yapılan bu işlemde kamu yararı ve mülkiyet kavramları karşı karşıya gelmektedir. Bu sebeple idarenin işleminin hukuka uygun olarak gerçekleştirilebilmesi adına 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen hususlar dikkate alınmalıdır. İdare, kamulaştırmayı uzlaşarak satın alma yoluyla gerçekleştirebileceği gibi bunun mümkün olmaması halinde kamulaştırma bedelinin tespit ve tesciline ilişkin dava açarak kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesini talep edebilecektir. Kamu yararının gerektirdiği hallerde acele kamulaştırma yoluna gidilebilmekle birlikte idarenin hukuka dayanmayan fiili durum yaratarak kamu yararı saikiyle kamulaştırmasız el atma işlemi yapması da mümkündür. Yapılabilecek bu işlemlere karşı hukuk düzeni elbette taşınmaz malikini de koruyucu önlemler almıştır. Buna göre dava hakkı bulunan taşınmaz maliki, kamulaştırmanın iptalini veya bedelin düzeltilmesini talep edebilecek aynı zamanda taşınmazına ilişkin maruz kalınan tecavüzlere de dava yoluyla karşı koyabilecektir. Tüm bu durum gözetildiğinde kanuna ve hukuka uygun işlem yapılması zorunluluğu göze çarpmaktadır.

Av. Yalçın TORUN

UYARI

Web sitemizde yayımlanan yukarıdaki yazılı metnin, eser sahipliği hakları Av.Yalçın TORUN’a aittir. Bu yazılı metin hak sahipliğinin tespiti amacıyla zaman içerikli elektronik imza ile muhafaza edilmektedir. Sitemizdeki yazılı metinler avukat meslektaşlarımız tarafından dilekçelerinde serbestçe kullanılabilir, fakat metinlerin tamamının, bir kısmının veya özetinin atıf yapılmaksızın başka web sitelerinde yayınlanmasına iznimiz yoktur.