Kat mülkiyetine tabi yapılarda balkonların cam, PVC (Pimapen), alüminyum doğrama veya benzeri sistemlerle kapatılması, uygulamada en fazla uyuşmazlığa neden olan konulardan biridir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre balkonun kullanım hakkı ilgili bağımsız bölüme ait olmakla birlikte, binanın dış görünüşünü oluşturan kısmı ortak yer niteliğindedir. Bu nedenle balkonun kapatılması dış cepheyi değiştirdiğinden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesi kapsamında değerlendirilmekte ve kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirmektedir.
Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına almakla birlikte, bu hakkın kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabileceğini öngörmektedir. KMK m.4’e göre dış cepheler ve binanın genel görünümünü oluşturan yerler ortak yer sayılır; balkonun dış görünümü de bu kapsamdadır. KMK m.19/2 uyarınca ortak yerlerde değişiklik için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1996, K. 2022/5 sayılı kararında balkonların PVC ile kapatılmasının 4/5 yazılı rıza ile mümkün olduğunu; ancak dış duvarın yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesinin onaylı mimari projeye aykırı, esaslı tadilat olduğunu kabul etmiştir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E. 2019/1599, K. 2019/2488 sayılı kararı ise projeye aykırı balkon değişikliklerinin eski hâle getirilebileceğini göstermektedir.
Cam balkon ile Pimapen arasında hukuki fark yoktur; belirleyici olan kullanılan malzeme değil, binanın dış görünüşünün değişmesidir. Seyyar (sökülebilir) sistemler de aynı rejime tabidir. Balkonun odaya veya mutfağa katılması ise mimari projeyi esaslı biçimde değiştirdiğinden tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir.
Belediyeden alınan tadilat ruhsatı veya yapı kayıt belgesi, kat maliklerinin rızası ihtiyacını ortadan kaldırmaz; imar mevzuatı ile kat mülkiyeti rejimi birbirinden bağımsız işler. Gerekli çoğunluğun yazılı rızası alınmadan yapılan kapatmalar; müdahalenin men’i ve eski hâle getirme davalarıyla mahkeme kararıyla söktürülebilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Av. Yalçın TORUN — Torun Hukuk Bürosu